Блокированная застройка

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАТУСА ЖИЛОГО ДОМА БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ В ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ «ГОРОД ЮЖНО-САХАЛИНСК» (с изменениями на: 08.04.2014)

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ЮЖНО-САХАЛИНСКА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 февраля 2012 года N 168

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАТУСА ЖИЛОГО ДОМА БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ В ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ «ГОРОД ЮЖНО-САХАЛИНСК»

(в редакции Постановления Администрации города Южно-Сахалинска от 08.04.2014 N 596-па)

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. 37 Устава городского округа «Город Южно-Сахалинск», Правилами землепользования и застройки в г. Южно-Сахалинске, утвержденными решением городского Собрания от 29.09.2004 N 740/95-04-2, администрация города Южно-Сахалинска постановляет:
1. Утвердить Порядок определения статуса жилого дома блокированной застройки в городском округе «Город Южно-Сахалинск» (прилагается).
2. Опубликовать постановление администрации города в газете «Южно-Сахалинск сегодня» и разместить на официальном сайте администрации города Южно-Сахалинска.
3. Контроль исполнения постановления администрации города возложить на временно исполняющего обязанности начальника Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска Г.Т.Юрина.
(в ред. Постановления Администрации города Южно-Сахалинска от 08.04.2014 N 596-па)

Мэр г. Южно-Сахалинска
А.И.Лобкин

ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАТУСА ЖИЛОГО ДОМА БЛОКИРОВАННОЙ ЗАСТРОЙКИ В ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ «ГОРОД ЮЖНО-САХАЛИНСК»

Утвержден
постановлением
администрации г. Южно-Сахалинска
от 13.02.2012 N 168

(в редакции Постановления Администрации города Южно-Сахалинска от 08.04.2014 N 596-па)

I. Общие положения

Настоящий порядок направлен на определение статуса жилого дома блокированной застройки, отличительных признаков домов блокированной застройки от многоквартирных жилых домов в связи с отсутствием таковых в законодательстве.
Используемые термины и понятия:
Под «жилыми домами блокированной застройки» понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеют общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход с данного земельного участка на территорию общего пользования.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Заявитель — физическое или юридическое лицо, являющееся собственником жилья.

II. Признаки блокированного жилого дома

2.1. Жилой дом признается блокированным домом при наличии следующих отличительных признаков:
— состоит из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи;
— количество этажей не более чем три;
— имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседними блоками;
— расположен на отдельном земельном участке с выходом на земли общего пользования;
— отсутствуют помещения общего пользования;
— наличие автономного инженерного обеспечения.
2.2. В случае отсутствия автономного инженерного обеспечения в жилом доме, для признания его блокированным, по желанию собственников жилья возможно проведение работ по инженерному переоборудованию жилого дома, за счет средств собственников жилья.

III. Порядок подачи заявления о намерении изменения статуса жилого дома с многоквартирного на блокированный

3.1. Заявители направляют в Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее — ДАГИЗ города Южно-Сахалинска) заявление о намерении изменения статуса жилого дома с многоквартирного на блокированный.
(в ред. Постановления Администрации города Южно-Сахалинска от 08.04.2014 N 596-па)
3.2. Заявление подается от всех собственников многоквартирного жилого дома.
3.3. Заявление должно содержать:
— при обращении юридического лица: полное и сокращенное название юридического лица в соответствии с учредительными документами, ИНН, юридический и почтовый адрес;
— при обращении физического лица: фамилию, имя, отчество, адрес места жительства гражданина;
— сведения о жилом доме, в отношении которого Заявитель просит изменить статус жилого дома.
3.4. К заявлению прилагаются:
— копия документов на право собственности на жилые помещения;
— технический паспорт жилого дома;
— топографическая съемка земельного участка масштаба 1:500, на котором расположен жилой дом.

IV. Порядок подготовки проекта постановления Администрации города об изменении статуса многоквартирного жилого дома на блокированный

4.1. ДАГИЗ города Южно-Сахалинска в месячный срок, с момента представления заявителями заявления и документов, указанных в подпункте 3.4 настоящего Порядка, рассматривает документы и подготавливает проект постановления администрации города об изменении статуса многоквартирного жилого дома на блокированный жилой дом при наличии признаков блокированного дома, согласно подпункту 2.1 настоящего Порядка, с присвоением адреса каждому блоку.
(в ред. Постановления Администрации города Южно-Сахалинска от 08.04.2014 N 596-па)
4.2. В соответствии с постановлением администрации города о признании дома блокированным собственнику необходимо получить технический паспорт на блокированный жилой дом в ФГУ «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» и внести изменение в свидетельство о государственной регистрации права в УФРС по Сахалинской области.
4.3. На основании заявления собственника жилья, правоустанавливающих документов на блокированный жилой дом ДАГИЗ города Южно-Сахалинска проводит работу по формированию земельного участка под блокированным жилым домом за счет средств собственника жилья (определение границ земельного участка, межевание земельного участка, постановка на государственный кадастровый учет).
(в ред. Постановления Администрации города Южно-Сахалинска от 08.04.2014 N 596-па)
4.4. Заявителю может быть отказано в изменении статуса многоквартирного жилого дома на блокированный:
— в случае отсутствия признаков блокированного жилого дома, перечисленных в подпункте 2.1 настоящего Порядка;
— заявителем представлены не все документы, предусмотренные подпунктом 3.4 настоящего Порядка;
— жилой дом расположен на территории, сформированной под развитие застроенных территорий;
— земельный участок сформирован под многоквартирным жилым домом и поставлен на государственный кадастровый учет.

Временно исполняющий обязанности
начальника ДАГУН
г. Южно-Сахалинска
Г.Т.Юрин

Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов и неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения. Кадастровая палата по Чувашской Республике, по многочисленным обращениям граждан, разъясняет о жилых домах блокированной застройки.

Блокированная застройка признается цельным строением с отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным. Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

По определению Градостроительного Кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящее из нескольких блоков однотипных зданий, имеющих общую стену. Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

Согласно Градостроительному Кодексу Российской Федерации, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

Такие нормы обуславливают особенности межевания участка под блокированную жилую застройку. Если объект располагается на земле, предназначенной для индивидуального строительства, то должны быть соблюдены требования к площади участка под отдельным блоком — не менее размера установленного Правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта для земельного участка индивидуального жилищного строительства.

При проведении кадастровых работ по определению границ таких земельных участков признается одна из общих стен блоков, при этом раздел общего участка осуществляется по линии стены.

В соответствии с.ч. 10.1 ст. 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технического плана объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков, а количество земельных участков должно соответствовать количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Профессиональное сообщество обсуждает проект закона о таунхаусах

В настоящее время в России строится более полутора тысяч таунхаусов общей площадью около 1,4 млн квадратных метров. Несмотря на то, что этот формат жилья давно хорошо знаком и любим населением, его статус до сих пор законодательно не закреплен: таунхаусы регистрируются и как жилые дома, и как общая блокированная застройка. Из-за этого возникает множество споров между управляющими компаниями и собственниками такого вида жилья. По мере развития рынка и совершенствования законодательства назрела необходимость установить его «правовую природу».

В конце 2017 года Минстрой России разработал проект федерального закона «О внесении изменений в жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части установления порядка управления малоэтажными жилыми комплексами)». Он вызвал вызвал неподдельный интерес как у застройщиков, так и рядовых граждан – собственников такого формата жилья.

В настоящее время законопроект представлен для общественного обсуждения, его можно почитать на портале оценки регулирующего воздействия нормативных правовых актов. Кстати, это не первая попытка законодателей: первая версия законопроекта об управлении малоэтажными жилыми комплексами появилась в 2014 году, однако не прошла нижней палаты Парламента РФ.

Проект вносит изменения в Жилищный кодекс РФ, которые касаются управления малоэтажными жилыми комплексами и таунхаусами. Согласно этому документу, собственники такого вида жилья получат возможность управлять своим жильем по нормам, сходными с управлением квартирами в многоэтажных домах. У них будет право выбирать управляющую компанию, но одновременно с этим появятся и обязанности, в частности, по содержанию общего имущества и проведению капитального ремонта.

«Это качественный законопроект. Он был разработан и согласован рабочей группой, в которую вошли представители Минстроя России, общественных организаций и руководителей крупнейших девелоперских компаний», – комментирует председатель секции экспертного совета комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ, член экспертного совета Правительства РФ, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин.

Законопроект снимает множество неопределенностей правовой нормы, однако в ходе работы над законопроектом некоторые вопросы не были до конца разрешены. В частности, это касается определения жилого дома блокированной застройки и находящегося в его составе автономного жилого блока, а также статуса земельного участка под этим домом. По этим пунктам мнения членов рабочей группы разделились. Одна часть застройщиков считает зданием жилой дом блокированной застройки в целом и все жилые помещения имеют статус квартир, вторая часть видит каждый автономный жилой блок самостоятельным видом недвижимости.

Чтобы получить более развернутое мнение по этой развилке, по согласованию с руководством Департамента ЖКХ Минстроя России было проведено анкетирование застройщиков, осуществляющих строительство жилых домов блокированной застройки и малоэтажных многоквартирных жилых домов в 45 проектах строительства в 12 регионах РФ. Список застройщиков был предоставлен руководством «Института развития строительной отрасли».

В результате 53,3% опрошенных высказались за то, чтобы признать автономные жилые блоки, которые являются частью жилого дома блокированной застройки самостоятельными. Причем оговаривается, что функционирование каждого блока в доме блокированной застройки невозможно без завершения строительства всех помещений в таком доме. 64,4% участников опроса высказались за внесение в Жилищный кодекс РФ понятий «жилой дом блокированной застройки» и «помещение (автономного жилого блока)», из совокупности которых состоит жилой дом блокированной застройки».

62,2% опрошенных считают, что в настоящее время законопроект двойственно определяет понятие жилой блокированный дом. Из определения выходит, что им является как само здание, так и помещение, из которых состоит этот жилой блокированный дом.

«В части существования противоречия с опрошенными сложно не согласиться. Если блок секция (помещение) имеет общую без проемов стену с другой блок секцией, то она не может быть самостоятельным зданием. Если две блок секции имеют соприкасающиеся стены, то между этими самостоятельными малоэтажными зданиями должны быть противопожарные разрывы, которые присуждаются каждой постройке в зависимости от огнестойкости материалов, – отмечает В. Казейкин. – Таким образом, блок-секция должна находиться как неотъемлемое помещение в составе жилого дома блокированной застройки на общим земельном участке или быть отдельным зданием на собственном земельном участке, но отделенным от аналогичного здания противопожарным разрывом».

Еще одно разночтение вызвано положением в отношении урегулированности строительства жилых домов блокированной застройки с нормами 214-ФЗ. 86,7% участников опроса полагают, что этот закон содержит единый комплекс обязательств застройщика по созданию всего корпуса здания жилого дома блокированной застройки, в котором расположен объект долевого строительства, учитывая, что с 01.01.2017 действие 214-ФЗ распространяется на отношения при строительстве (создании) блокированных домов. По мнению 53,3% застройщков, принятие законодательных инициатив по признанию помещения (автономного жилого блока) в жилом доме блокированной застройки самостоятельным зданием внесет коллизию в применение норм 214-ФЗ по отношению к жилым домам блокированной застройки.

Одним из вопросов в анкете значилось применение обсуждаемого законопроекта и в рамках программ ипотечного и банковского кредитования. За то, чтобы признать жилой дом блокированной застройки многоквартирным жилым домом, если количество автономных жилых блоков в жилом доме блокированной застройки превышает два высказалось 46,7% опрошенных. За установление единой формы закладных для помещений (автономных жилых блоков) жилых домов блокированной застройки без земельного участка, аналогичной закладным для квартир – 80% опрошенных.

Также авторы анкетирования поинтересовались участников рынка их мнением в части оформления земельных участков под жилыми домами блокированной застройки. 60% ответили, что вопрос о межевании общего земельного участка под жилым домом блокированной застройки на индивидуальные земельные участки, должно быть отнесено на усмотрение решения общего собрания собственников помещений (автономных жилых блоков) после ввода в эксплуатацию жилого дома и передачи всех помещений в жилом доме блокированной застройки правообладателям.

В законопроекте указано, что при разделе земельных участков, в отношении которых выдано разрешение на строительство жилых домов блокированной застройки, застройщик вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, без получения градостроительного плана на вновь образованные земельные участки.

Опрошенные считают, что застройщик при межевании единого земельного участка до ввода в эксплуатацию жилого дома блокированной застройки, также будет обязан оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на вновь образованные земельные участки (это отметили 73,3% участников опроса); оплатить государственную пошлину за заключение дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве об изменении информации о земельном участке, на котором расположен объект долевого строительства (48,9%); внести изменения в проектную декларацию – 55,6%.

Только 22% опрошенных уверены, что в перечень необходимых мероприятий, которые застройщик обязан осуществить при межевании исходного земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию должны войти: подготовка и оплата схемы раздела земельного участка, межевого плана земельного участка; постановка на кадастровый учет вновь образованных участков; внесение изменений в РНС в части информации о земельных участках, на которых осуществляется строительство; организация работы с участниками долевого строительства по подписанию и регистрации дополнительных соглашений к ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве.

Важнейшим вопросом остается урегулирование отношений по способу управления общим имуществом собственников жилых домов блокированной застройки. Эффективным способом 64,6% опрошенных считают потребительские управленческо-эксплуатационные специализированные кооперативы, членами которого являются собственники помещений. Но при этом 64,6% анкетированных считают, что необходимо привести в соответствие наименование «общее имущество собственников жилых домов блокированных» по аналогии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В частности, за то, чтобы признать общим имуществом блокированных жилых домов земельный участок под жилым домом блокированной застройки – высказались 51%; подвалы, технические подполья – 55,5%; инженерные коммуникации – 82,2%; крышу – 55,5%; фундамент – 55,5%.

За включение в состав общего имущества жилого дома блокированной застройки фасада, благоустройства, забора, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, трансформаторных подстанций, земельных участков вспомогательного использования (для прохода, проезда) высказались 2% опрошенных. 84,4% опрошенных единодушны в том, чтобы отдать в собственность кооператива такое имущество общего пользования, которое не подлежит передаче в муниципальную собственность и находится на территории комплексной жилой застройки. Например, это бульвар, сквер, спортивные и детские площадки и пр.

Почти единодушно (95,6%) опрошенные высказались против формулы «один застройщик – один объект – одно разрешение на строительство», которая предусматривается одной из самых противоречивых и дискуссионных поправок в 214-ФЗ.

«Исходя из прямого толкования нормы 214-ФЗ «один застройщик – один объект – одно разрешение на строительство» при выдаче отдельных разрешений на строительство на несколько сблокированных жилых домов (или блок секций), необходимо формирование нескольких юридических лиц, которые должны соответствовать требованиям, установленных законодательством, – комментирует В. Казейкин. – В настоящее время в РФ есть несколько сотен компаний, которые занимаются комплексным освоением территорий, в том числе в целях малоэтажного строительства. Некоторые осваивают территории площадью 50-300 га. В таких проектах предусмотрено строительство до 1000 сблокированных домов. Следуя логике принятых законодательных поправок, в составе одного такого проекта необходимо создать на каждый дом до тысячи компаний! Эти требования в принципе не выполнимы и приведут к банкротству сотен компаний и закрытию проектов, в том числе являющихся сейчас лучшими в России!»

Чтобы консолидировать позицию застройщиков, которые имеют различные мнения о правовой природе таунхаусов, предлагается внести ряд изменений в рассматриваемый законопроект. В частности, предлагается изменения, вносимые в ст. 16 Жилищного кодекса РФ, привести в соответствие с изменениями, вносимыми в статью 1 Градостроительного кодекса РФ путем дополнения пунктом 10.3.

В этом пункте указано: «Блокированная жилая застройка – вид застройки, при которой жилые дома блокированные объединяются по 2 и более, имеют общую стену (стены) с соседним жилым домом блокированным (жилыми домами блокированными ) и самостоятельный выход на земельный участок, на котором расположен такой жилой дом блокированный, и не имеют общих с примыкающими жилыми домами блокированными лестниц, лифтов, коридоров, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми домами блокированными.

Строительство жилых домов блокированных может осуществляться на одном земельном участке, сформированном для строительства блокированной жилой застройки (группы жилых домов блокированных), при этом в целях эксплуатации указанных жилых домов блокированных каждый жилой дом блокированный должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования (эксплуатации) до ввода в эксплуатацию таких жилых домов».

Одновременно необходимо устранить внутреннее противоречие пункта 10.3. В его первой половине говорится «Строительство жилых домов блокированных может осуществляться на одном земельном участке, сформированном для строительства блокированной жилой застройки». Во второй части написано «при этом в целях эксплуатации указанных жилых домов блокированных каждый жилой дом блокированный должен быть расположен на отдельном земельном участке».

Если в этой последней фразе заменить слово «должен» на «может» и написать по желанию застройщика, то все противоречия законопроекта в принципе нивелируются, добавляет В. Казейкин.

Кроме того, учитывая предстоящие глобальные изменений в 214-ФЗ в части проектного финансирования, при формировании программ ипотечного кредитования и программ проектного финансирования для застройщиков положительно сказалось бы введение законодательной нормы, что жилой дом блокированной застройки признается многоквартирным, если количество жилых блоков в жилом доме блокированной застройки более двух.

УДК 721.011 КАЛАБИН А. В.

Виды жилой застройки: современное состояние

В статье анализируется современный опыт массового жилищного строительства, прослеживаются трансформации различных видов жилой застройки, отмечаются их преимущества и недостатки. Отдельно анализируются предложения Правительства Москвы по формированию кварталов в зонах реновации столицы, изменения в нормативной документации. Анализируются перспективные разработки молодых архитекторов.

Ключевые слова: виды жилой застройки, массовая жилая застройка, урбан-блок, периметральная застройка, точечная застройка, ленточная застройка, смешанная застройка, сетчатая застройка.

KALABIN A. V.

TYPES OF RESIDENTIAL DEVELOPMENT. THE MODERN STATE

Калабин

Александр

Васильевич

кандидат архитектуры, доцент, директор ООО Архитектурное бюро «Квадрат»

Современное массовое жилищное строительство немыслимо без применения типовых проектов жилых зданий. Выбор объектов типизации до сих пор остается очень сложным вопросом. С одной стороны, строители заинтересованы в использовании минимального количества строительных изделий и типовых единиц застройки. С другой стороны, интересы потребителей жилья, застройщиков, градостроительные условия требуют большого разнообразия жилых единиц и типологических вариантов жилых зданий. В статье проводится анализ этой ситуации, осуществляемый на основе осмысления современной архитектурно-строительной практики и авторского опыта проектирования.

Цель статьи — выявление современных тенденций в проектировании и строительстве жилой застройки городов. Для этого необходимо представить зарождение и развитие различных видов жилой застройки в России и за рубежом, оценить их перспективы в свете последних тенденций градостроительства.

Б. М. Давидсон, Н. П. Крайняя, Г. И. Ревзин и др.

Жилая застройка формируется под воздействием множества факторов, часто входящих в противоречие друг с другом, — градостроительных, природно-географических, социально-экономических, исторических. Получаемая в результате проектирования жилая застройка — это определенный компромисс, оптимальный в данной конкретной ситуации. Современный подход в архитектурном проектировании предполагает первичность градостроительной идеи жилого комплекса, после утверждения которой начинается разработка жилых зданий, реализующих данную концепцию застройки. При создании градостроительных комплексов используются несколько исторически сложившихся видов жилой застройки: периметральная, строчная, ленточная, точечная, сетчатая, групповая.

С учетом этого можно говорить об определенных морфотипах жилой застройки, включающих в себя ряд параметров, — этажность зданий; тип зданий; группировка зданий и сооружений жилой группы; плотностные характеристики застройки; степень закрытости или открытости внутреннего пространства и т. п. Изучение современной практики проектирования и строительства последнего десятилетия в Российской Федерации свиде-

Иллюстрация 1. Периметральная застройка: а — ЖК Эко Видное 2.0 в Московской области ; б — ЖК Новые кварталы Петергофа в Санкт-Петербурге ; в — ЖК Дом на излучине Невы в Санкт-Петербурге

тельствует, что все перечисленные выше виды жилой застройки применяются в массовом жилищном строительстве, имея определенную специфику и частоту использования в различных типах жилых зданий. Выявились определенные приоритеты у фирм-застройщиков, присутствующих на рынке жилья. Для полноты представления о процессе необходимо учитывать и видение перспектив жилой застройки городов, представленное в проектах молодых архитекторов.

Периметральная застройка. Ее прототипом является традиционный городской квартал. Из кварталов, как живой организм из клеток, сложены все исторические города мира. Отличающиеся по размерам и форме квадратные или прямоугольные кварталы одинаково характерны для городов древних империй, республик, буржуазных демократий и тоталитарных государств. «Начинка» этих внешне подобных градостроительных «кирпичиков» может сильно отличаться.

Изучение эволюции европейского квартала показывает, что он образовался в результате соединения структуры «варварских» поселений с регулярной древнеримской сеткой улиц, планировкой аристократических дворцовых комплексов и кварталами буржуазии. Самое дорогое и комфортное жилье в мире расположено именно в этих кварталах. В период бурной индустриализации в конце XIX — начале ХХ в. города Европы и Америки стали массово заселяться рабочими. В Америке был придуман так называемый «гантельный дом», при застройке которым квартала в качестве двора получалась лишь узкая щель. Плотность была очень высокой, прибыль девелоперов превосходила даже прибыль от буржуазных кварталов. Похожая ситуация существовала и в европейских городах. Массовое жилище для рабочих с дворами-колодцами превратилось в гетто с неприемлемыми санитарными условиями проживания .

Шарль Ле Корбюзье с единомышленниками левых убеждений предложил применить вместо квартальной застройки городов застройку жилыми домами-башнями, расположенными на озелененной территории, хорошо инсолируемой и проветриваемой. Плотность зависела только от высоты башен. Позже появилась идея микрорайона со свободной планировкой отдельно стоящих зданий. В результате массового применения микрорайонной функциональной системы в городах ХХ в. мы, к сожалению, потеряли

традиционную улицу со сплошным фронтом застройки, предполагающую многофункциональность первых этажей, жилой двор. Сегодня маятник качнулся в обратную сторону — можно видеть возрождение квартальной застройки.

Одной из основных причин интереса к квартальной застройке явилось чувство безопасности в такой жилой среде. Ей присущи следующие пространственные характеристики:

1 Ясная маркировка границ квартала, разграничение частного и общественного пространства на психологическом уровне вызывают субъективное переживание сопричастности человека территории.

2 Закрытость пространства и отсутствие проходных зон формируют

дифференциацию территорий по признаку «свое» и «чужое».

3 Возможность визуального контроля территории способствует активизации самосознания человека.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

4 Благоустройство дворовых территорий является предпосылкой для взаимодействия и объединения людей .

Примеры использования квартальной застройки замкнутой и полузамкнутой систем при формировании жилых комплексов приведены на Иллюстрациях 1 и 2.

Урбан-блоки. Развернувшаяся в Москве программа реновации территорий панельных пятиэтажек опирается на модель застройки старых микрорайонов при помощи так называемого урбан-блока, который станет

Иллюстрация 2. Периметральная полузамкнутая застройка: а — ЖК Акварели в г. Балашиха Московской области ; б — ЖК Новое Колпино в Санкт-Петербурге ; в — панельно-каркасная серия жилых домов «РИК», заказчик: ОАО «ДСК № 1», проектная организация Ricardo Bofill taller de argutectura ; г — ЖК Привилегия в Санкт-Петербурге; д — ЖК «Ландыши» в г. Москва; е — ЖК Потапово Lite в г. Москва ; ж — панельно-каркасная серия жилых домов «РИК» , заказчик: ОАО «ДСК № 1», проектная организация: Ricardo Bofill taller de argutectura

базовым элементом квартальной застройки. Урбан-блок включает в себя жилые дома, придомовую территорию и встроенно-пристроенные объекты коммунально-бытового обслуживания (КБО). Доступ посторонних на территорию урбан-блока планируется ограничить. Радиус обслуживания учреждениями КБО в пределах урбан-блока не должен превышать 100 м.

Несколько урбан-блоков с общественными пространствами, внутриквартальными проездами, парковками,

площадками для спорта и отдыха, объектами первичного обслуживания и детскими дошкольными учреждениями объединяются в квартал с радиусами доступности не более 300 м (Иллюстрация 3). В свою очередь, микрорайон состоит из жилых кварталов, озелененных территорий, школ, образовательных центров, объектов спорта и обслуживания микрорайонного уровня. Радиус обслуживания объектами КБО в микрорайоне будет не более 500 м .

Разрабатываемые московскими властями «новые» нормативы принципиально ничем не отличаются от классической модели микрорайона со ступенчатой системой обслуживания. Замена понятия «жилая группа» на «урбан-блок» или «квартал» сути не меняет. Радиусы обслуживания для КБО остались прежними. Формировать сплошной фронт улиц жилыми домами и в «классическом» микрорайоне не было запрещено; достаточно прописать этот пункт в ГПЗУ или регламенте застройки.

Похоже, новые московские власти забыли или не знают, почему ступенчатая система обслуживания показала свою неэффективность в СССР и других странах. Она практически везде погибла из-за измельченности объектов обслуживания и, как следствие, их нерентабельности. Именно это и послужило поводом для повсеместного перехода на функциональную систему обслуживания. Скорее всего, рыночная экономика исправит ступенчатую систему обслуживания на более жизнеспособную. Так что никакой революции в жилой застройке Москвы ожидать не следует. Из приводимых в данной статье иллюстраций видно, что вышеприведенные идеи уже давно и широко реализуются на практике. Проектируя периметральную застройку, не стоит забывать, что, замыкая квартал линейными домами с юга, архитекторы приходят к тому, что во дворах создаются никогда не инсолируемые теневые мешки, ухудшающие микроклимат жилой территории.

Плотность жилого фонда в Москве в настоящее время колеблется в пределах от 9 тыс. до 35 тыс. кв. м на гектар. Московские власти обещают при реновации ограничить плотность 25 тыс. кв. м на гектар. Клуб инвесторов Москвы, который объединяет строительные и инвестиционные компании, добился внесения изменения в СанПиНы по уменьшению периода инсоляции детских площадок на полчаса, что позволит дополнительно повысить плотность застройки . Зная аппетиты деве-лоперов, нетрудно спрогнозировать, что через некоторое время всеми правдами и неправдами плотность застройки микрорайонов «урбан-блоками» будет доведена до экстремальных значений.

Строчная застройка появилась в практике градостроительства как одна из альтернатив «буржуазной» квартальной застройки. Некоторое время она считалась одним из символов современной архитектуры, изложенных в Афинской хартии.

ндтткшгст гстшгг , .

Серебряный призер биеннале — проект Надежды Кореневой (г. Москва) — использует принцип residential script — программирование кодов развития жилой среды с включением коммерческих и социальных объектов. В качестве исходного участка выбрана территория 240 х 240 м, которая разделена на девять жилых единиц размером 60 х 60 м. Такое архитектурно-планировочное решение позволяет обеспечить высокую плотность застройки при относительно низкой этажности (4-6-8 этажей), выстроить сложную иерархию общественных пространств и заложить в основу проекта возможность трансформации городской ткани при сохранении ее характера (Иллюстрация 10, б).

Главный приз получил проект квартала, спроектированного московской архитектурной группой Citizenstudio. Квартал в их интерпретации призван объединить городские противоположности — периферию и центр, создав типологический гибрид, который вобрал бы в себя зеленую среду окраинных панельных районов и высокий градус социально-культурной жизни центральных. Габа-

Иллюстрация 10. Первое молодежное архитектурное биеннале в Иннополисе (Республика Татарстан). Конкурсные проекты: а — проект архитектурной мастерской «2Портала», г. Воронеж; б — проект Надежды Кореневой (г Москва); в — проект архитектурной группы Citizenstudio (г. Москва). URL: https://realty.rbc. ru/news/

риты квартала (250 х 250 м) позволяют рассматривать его как полноценную городскую структуру, состоящую из нескольких слоев, градация которых определяет как степень приватности пространств, так и их характер (от преимущественно общественного к уединенно-приватному), говорится в описании проекта. Активные первые этажи с общественными функциями вынесены на периметр квартала и центральную площадь. Внутриквартальный линейный парк является пространством, принадлежащим всем жителям квартала и ими развиваемым. Основным элементом формирования локальных микросообществ в проекте архитекторы называют микродворы при отдельных подъездах (не более 20-25 квартир).

Проект подразумевает морфологию застройки, максимально соответствующую критериям сомасштабности человеку (высота застройки — шесть этажей с локальным повышением до семи этажей, отсутствие протяженных фасадов, поперечные габариты внутриквартальных пространств) (Иллюстрация 10, в).

Заключение

Рассматривая современную практику жилищного

строительства в Российской Федерации и за рубежом,

следует отметить следующие направления его развития:

1 Использование различных видов группировки жилых зданий для создания высокоплотных жилых образований.

2 В отечественной практике отдается устойчивое предпочтение квартальной и периметральной застройке, причем не всегда оправданной из-за природно-климатических параметров.

3 Предлагаемые в настоящее время модели застройки городских микрорайонов с использованием урбан-блоков закладывают опасность получения нового однообразия массовой жилой застройки, но уже на другом типологическом уровне. Закладываемая в них ступенчатая система обслуживания несет в себе те же недостатки, что и в 1960-1970-е гг., — нерентабельность мелких учреждений обслуживания.

4 Поиск оптимальных форм жилых комплексов лежит на пути смешанной жилой застройки в сочетании с функциональной системой обслуживания, максимального разделения пешеходного и транспортного движения, индивидуализации архитектуры жилых зданий, повышения уровня благоустройства территорий.

Список использованной литературы

10 Периметральная полузамкнутая застройка. Второй сверху справа — ЖК «Ландыши» в г. Москва; третий сверху справа — ЖК Потапово Lite в г. Москва; в середине слева — ЖК Новое Колпино в Санкт-Петербурге. URL: http://pronovostroy.ru/forum/ (дата обращения: 19.10.2017).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.