Арендатор не платит арендную плату, что делать?

Трудно найти арендодателя, который не сталкивался с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату. Причины могут быть самые различные, как и поведение арендатора.

Наиболее добросовестные арендаторы пытаются договориться с арендодателем об отсрочке или рассрочке платежа.

Некоторые просто исчезают. О том, что делать если задолжавший арендатор исчез, читайте . Поэтому сейчас мы такое развитие событий рассматривать не будем.

Итак, типичная ситуация. Есть условный арендатор, безусловная задолженность по арендной плате и вопрос известного классика: что делать?

Если удалось договориться об отсрочке или рассрочке платежей, это конечно хорошо. Однако, бывает, что арендатор не выполняет условий договоренности.

На такой случай порядок действий арендодателя следующий:

  1. направление письменной претензии арендатору;
  2. расторжение договора аренды;
  3. определение судьбы имущества арендатора, оставленного на арендованных площадях;
  4. взыскание задолженности по арендной плате и штрафных санкций.

Пойдем по порядку.

Направление претензии

Пункт не всегда обязательный.

Как всегда необходимо внимательно изучить договор — предусмотрен ли обязательный претензионный порядок урегулирования спора.

Не буду подробно расписывать, что и как писать в претензии, об этом у меня уже есть отдельная статья, которую можно прочитать .

Обратить внимание следует на порядок направления претензии с требованием погасить задолженность по арендной плате арендатору.

Наиболее предпочтительный вариант — вручение претензии лично в руки представителю арендатора, с проставлением отметки об этом на отдельном экземпляре, остающемся у арендодателя.

Если такой возможности нет, то претензию необходимо направить по всем известным адресам арендатора, в первую очередь по юридическому. И обязательно продублировать по адресу арендованного имущества.

Направляется претензия заказным письмом с уведомлением о вручении.

Таким образом претензионный порядок будет считаться соблюденным и подтверждаться самим фактом направления письменной корреспонденции даже в случае отказа контрагента от ее получения.

Расторжение договора аренды

Обычно в договоре аренды предусматривается право арендодателя отказаться от своих обязательств при многократном или длительном неисполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы.
В этом случае уведомить контрагента об отказе от договора можно в претензии.

С момента получения такого уведомления контрагентом договор прекращается в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

При отсутствии в договоре такого права арендодатель оказывается в сложном положении. Любые попытки действий в отношении арендуемых помещений со стороны арендодателя будут неправомерными, поскольку законодательство защищает права арендатора даже против собственника сданного в аренду помещения.

Еще одна возможность, как правило, весьма призрачная, расторгнуть договор по соглашению сторон.

Сделать это можно в любое время.

В ст. 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по инициативе одной из сторон договора. Одним из них является существенное нарушение договора другой стороной. Но в этом случае договор расторгается в судебном порядке.

Здесь два варианта.

Первый. Обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.

Второй. Ждать окончания действия договора.

Выбор варианта диктуется конкретными обстоятельствами. Ожидание является более предпочтительным вариантом, если был заключен краткосрочный договор аренды. Иногда такое поведение позволяет сэкономить время и деньги. Я имею в виду сроки движения дела и судебные расходы.

Если имеются опасения по поводу сохранности имущества, то по заявлению арендодателя суд может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры). За заявление о применении обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд, взыскивается госпошлина в размере 3 000 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Судьба оставленного арендатором имущества

Ситуация, когда вдобавок ко всему в арендованных помещениях остается имущество арендатора, не такая большая редкость. Что с ним делать?

До того момента, как договор прекращен (расторгнут) сделать нельзя практически ничего. Любые действия будут нарушением прав арендатора. Как уже говорилось выше его интересы защищаются даже против собственника.

С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращается арендодателю. Технически прекращение доступа арендатора в помещение решается просто и быстро.

Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:

  • удержание имущества;
  • продажа имущества;
  • передача имущества на хранение третьим лицам;
  • вещи расцениваются, как брошенные.

Перед тем, как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия, подсчитывающая чего и сколько оставлено. От результатов инвентаризации и следует отталкиваться.

Удержание имущества

Статья 359 ГК РФ дает право арендодателю удерживать вещь должника при неисполнении им в срок требований о погашении долга до тех пор, пока обязательство не будет исполнено.

Насчет этой обеспечительной меры, порядке ее применения у меня опять же имеется отдельная статья, можно ознакомиться с ней .

Напомню только, что грубой ошибкой будет попытка удержания имущества арендатора до момента прекращения или расторжения договора аренды. Удерживаться может только имущество должника, оказавшееся в обладании арендодателя на законных основаниях.

Продажа имущества

Можно попытаться реализовать имущество арендатора и тем самым покрыть убытки, вызванные неуплатой арендной платы. В большинстве случаев — попытка малоперспективная. Связано это с дороговизной и сложностью порядка продажи.

В силу ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Обращение взыскания на заложенное имущество — дело не одного дня. И сам процесс очень трудоемкий. Его возможно осуществить как в судебном, так и во внесудебном порядке. Чаще — в судебном, потому что обращение взыскания без обращения в суд возможно только на основании соглашения сторон.

А возможность включения в договор аренды условия о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество очень спорная, поскольку необходимо заранее определить перечень имущества, которое можно будет продать.

На деле это означает, что без согласия арендатора реализовать в короткие сроки его же имущество не удастся. Придется сначала обращаться в суд, затем организовать продажу имущества с публичных торгов. Это лишние время и деньги. А если арендатор займет активную позицию по противодействию действиям арендодателя, то процесс может сильно затянуться.

Иногда обращать взыскание на имущество просто невыгодно. Потому что ничего особо ценного попросту нет и сама процедура обращения взыскания обойдется дороже.

Передача имущества на хранение

Передача удерживаемого имущества по договору ответственного хранения третьим лицам законом не запрещена. Например, возможен вариант передачи имущества на ответственное хранение новому арендатору помещений. При этом если предыдущий арендатор вдруг вспомнит об оставленном имуществе и решит возвратить его, то взыскать убытки ему вряд ли получится.

Пример такой ситуации есть в судебной практике (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Брошенные вещи

Удержание не всегда бывает эффективным. Если речь идет об имуществе, не представляющем большой ценности для арендатора, то такая обеспечительная мера стимулировать его не будет.

В этом случае возможен вариант признания оставленных вещей брошенными. Но это возможно только если арендатор полностью отказался от принадлежавших ему вещей и не выражает своей заинтересованности в их возврате.

Поэтому признание вещей брошенными и обращение их в свою собственность тоже может быть сопряжено с определенными сложностями.

***

Итак, что делать если задолжавший арендатор оставил свое имущество? Ответ зависит от сложившихся обстоятельств. Если имущество ценное, то можно серьезно рассмотреть возможность применения удержания.

Если ничего ценного нет, то возможна передача имущества на ответственное хранение или, еще лучше, признание вещей брошенными. Последний вариант будет более выгодным, особенно если его возможность будет прописана в договоре отдельным пунктом.

Взыскание задолженности

Образовавшаяся задолженность по уплате арендных платежей взыскивается в судебном порядке. Сейчас мы не рассматриваем погашение задолженности за счет удерживаемого имущества. Речь идет о ситуации, когда есть задолженность и больше ничего.

В суд подается исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате. Не забудьте к сумме основной задолженности прибавить сумму неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами. К иску прикладываются все подтверждающие документы, включая договор, счета на оплату, переписка между сторонами и т. д.

Если задолженность составляет менее 300 тыс. руб. (для ИП — 100 тыс. руб.), то рассматриваться дело будет в порядке упрощенного производства. В таком случае примерно через 2,5 — 3 месяца у вас на руках будет решение суда. Получаем исполнительный лист и предъявляем его в службу судебных приставов на исполнение. Возможно, что судебные приставы-исполнители и смогут исполнить судебный акт.

Истребование имущества из чужого незаконного владения

До сих пор речь шла в основном об аренде недвижимого имущества.

Но что если арендована была движимая вещь (договор проката), транспортное средство, а арендатор не внес арендные платежи?

Или еще хуже — не спешит возвращать арендодателю саму арендованную вещь после прекращения действия договора?

Тогда следует подать в суд иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация). Для надежности следует сразу подать еще и заявление о применении обеспечительных мер.

Если арендатор исчез с вашей вещью, то ситуация становится еще более серьезной. Пишем заявление в полицию, поскольку за это возможна и уголовная ответственность.

Вот в общем-то и все на этом. Специально делал эту статью краткой и лаконичной, без воды. Чтобы по ее прочтении сразу стало ясно что делать, если арендатор не платит арендную плату.

С уважением, Альберт Садыков

На сегодняшний день многие арендаторы и арендодатели столкнулись с рядом проблем, которые вызваны пандемией Коронавируса (COViD-19). В интернете изобилует информация о взаимосвязи форс-мажора и непреодолимой силы с пандемией. Как дальше работать с арендными отношениями? Какие нормы предусмотрены законодательством для защиты арендатора и арендодателя? Что делать с арендной платой? Можно ли не платить арендную плату? Давайте точечно и детально разберемся. Для наглядности примеры будут приводиться из практики г. Москвы, поскольку наиболее «депрессивный» регион на территории РФ в плане заражений коронавирусом является именно этот город. Сразу отмечу, в большинстве своем, региональный законодатель действует ровно так же, как и законодатель г. Москвы.

Какие нормы необходимо посмотреть для разбора поднятой проблемы? Во-первых, это общие положения Гражданского Кодекса РФ, во взаимосвязи с нормами об арендных отношениях. Во-вторых, Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (ред. от 02.04.2020) «О введении режима повышенной готовности». В-третьих, Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (его статья 19). Эти законодательные акты рекомендуем держать под рукой, потому как они являются необходимыми средствами защиты ваших прав.

Допустим, у Вас заключен договор аренды недвижимого имущества до вступления в силу Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ (это является ключевым моментом, о котором мы расскажем ниже). У вас, как у добросовестного арендатора, нет денег для оплаты арендованного имущества, но есть желание в дальнейшем снимать арендованное помещение. Посещать арендованное помещение Вы не можете, поскольку п. 10.3 Указа Мэра Москвы гражданам запрещено покидать свое место жительства за исключением определенных (неотложных) случаев. Арендодатель говорит вам: плати аренду по той цене, которая согласована в договоре и в сроки, которые указаны в договоре. Как поступать в такой ситуации? Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в его статье 19 предусмотрено три механизма защиты для арендатора. В части 1 названного закона установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (в нашем случае это Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ) в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Таким образом законодатель наделил обязанностью арендодателя заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке платежа в 2020 г. Представляется, что в условиях пандемии коронавируса Вам достаточно направить по корпоративной почте (или иным средствам связи с арендодателем) письменное обращение, в котором четко будут прописаны требования об отсрочке. Обращаем внимание на два момента. Первый. Необходимо письменно уведомить арендодателя о желании арендатора воспользоваться нормой ч.1 ст. 19 названного закона. Второе. Отсрочка- не есть суть отсутствия погашения обязательства по арендной плате вовсе. Арендатор обязан будет погасить задолженность по арендной плате в будущем. Условия и сроки такой отсрочки установит Правительство РФ. На момент написания статьи таких условий нет, поэтому ждем.

Часть второй ст. 19 Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусматривается изменение размера арендной платы по соглашению сторон в период 2020 г. Однако, Гражданским Кодексом РФ во взаимосвязи с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в пункте 21 пленум указывает на диспозитивность нормы ст. 614 ГК РФ), итак предусматривается возможность изменения арендной платы сколько угодно. В связи с чем, большого интереса настоящая часть не вызывает.

Часть 3 ст. 19 Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ указывает следующее. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества связанный с принятием советующего акта органом государственной власти субъекта РФ (напоминаем, в нашем случае это Указ Мэра Москвы). Право арендатора на требование об уменьшение арендной платы законодатель предусмотрел, а вот обязанность арендодателя заключить это соглашение нет. Из системного толкования норм следует, что если арендатор реально не может исполнить свои обязательства надлежащим образом в связи с введением ограничений органами власти и арендодатель уклоняется от заключения такого соглашения, последний ведет себя недобросовестно (если исходить из общих начал ГК РФ). Впоследствии, когда пойдут колоссальные иски о расторжении или изменении арендных договоров, доказательства добросовестности той или иной стороны в ходе переговоров по изменению арендной платы будут достаточно убедительными для суда при принятии соответствующего решения об изменении или расторжении договора. Другой вопрос. Если, по объективным причинам, арендодатель не может изменить арендную плату в связи с тем, что ему необходимо выплачивать кредит? Вопрос сложный. Мы полагаем, что суд будет исходить из конкретных обстоятельств конкретного дела. Какие аргументы будут учтены при вынесении решения судом-зависит от степени работы Вашего юриста. Мы же рекомендуем исходить из общих принципов добросовестности ГК РФ и вести ЖИВОЙ диалог со своими контрагентами.

Подведем промежуточный итог. Федеральный закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ предусматривает обязанность арендодателя по просьбе арендатора заключить дополнительное соглашение об отсрочке платежа. Отсрочка не исключает обязанность должника погасить в будущем долг перед кредитором. У арендатора появляется право потребовать уменьшение арендной платы за период 2020 г. Как это право будет реально реализовано? Какие последствия для арендодателя предусматривает отказ от заключения дополнительного соглашения? Пока что вопросы остаются открытыми. Мы еще раз рекомендуем действовать в сложившейся ситуации добросовестно.

Традиционно Гражданский Кодекс предусматривает механизмы защиты интересов контрагентов во времена «неопределенностей» (пандемий). Первостепенно обозначим, что согласно Указу Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ в п. 18.1 пандемия коронавируса признается обстоятельством непреодолимой силы. Во взаимосвязи с ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. То есть какой механизм вступает в силу? Допустим, вы не можете оплатить арендную плату, в связи с тем, что у вашей организации нет достаточных денежных средств для погашения своего обязательства. Вы не платите вовремя арендную плату. По условиям договора предусмотрено начисление процентов за ненадлежащее исполнение обязательств оплаты. В приведенном примере проценты не могут быть предъявлены, поскольку ч.3 ст. 401 ГК РФ защищает Вас от процентов, штрафных неустоек и проч. Но! Обязательство по оплате в любом случае сохраняется. В суде арендодатель вправе потребовать у вас взыскать сумму арендной платы (без учета процентов и неустоек). При этом необходимо учитывать ч.1 ст. 417 ГК РФ: «если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса (ст. 13 и ст. 16 ГК РФ предусматривает возмещение убытков незаконными актами органа государственной власти)». Таким образом, Ваше обязательство по оплате арендной задолженности может быть прекращено.

Самый объемный механизм защиты Ваших прав в рамках ГК РФ-это статья 451. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий. Если арендатор или арендодатель не достигли согласия об изменении условий договора аренды, вступает в силу ст. 451 ГК РФ. Что важно? Статья 451 ГК РФ предусматривает «фильтр», по результатам которого принимается решение об изменении или расторжении договора. Что это за условия? 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Мы полагаем, что пандемию коронавируса (а именно ее последствия) невозможно было предвидеть на момент заключения договора. Исходя из психологического отношения сторон к целям сделки полагаем, что стороны исходили из долговременных сроков аренды имущества и не предполагали о возможности возникновения таких последствий. 2) Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Вполне очевидно, что ограничения перемещения граждан по территории г. Москвы и последствия пандемии никак не могли быть предотвращены сторонами. 3) Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть, сам по себе имущественный интерес может быть разным. Очевидно, если предприятие-арендатор несет убытки в связи со сложившимися обстоятельствами, а арендодателю необходимо погашать долги перед своими кредиторами, баланс интересов нарушается. Стороны, при заключении договора, могли исходить из стабильности правоотношений и платежеспособности арендатора. Но в связи со сложившейся ситуацией, объективной свидетельствующей о неспособности надлежаще исполнять свои обязательства, стороны лишаются возможности использовать имущества в соответствии с целями договора. 4) Из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Здесь нужно смотреть на конкретные условия Вашего договора и на понимание того, что из обычаев делового оборота не следует, что заинтересованная сторона будет нести неопределенные риски. Таким образом, ГК РФ предусматривает ряд норм, позволяющих защитить интересы арендатора и арендодателя. В случае соблюдения всех четырех пунктов, суд изменит или расторгнет договор. Обратим Ваше внимание на ст. 328 ГК РФ. Она тоже может помочь Вам.

Вместо заключения мы постараемся ответить на часто задаваемые вопросы.

1. Распространяются ли действия Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» на правоотношения между арендатором и субарендатором? Да, распространяется. Это вытекает из общих начал договора аренды.

2. Могу ли я не платить арендную плату своему арендодателю, если он отказывается заключать со мной доп. соглашение? Арендную плату вы платить обязаны. Арендодатель обязан будет с Вами заключить дополнительное соглашение на отсрочку арендной платы, порядок и условия которой установит Правительство РФ.

3. Можно ли оплачивать обеспечительным платежом счета по аренде? Вопрос сложный. Мы рекомендуем договориться об этом с арендодателем. Прямого запрета в законе нет, однако как поведут себя суды? Если вы достигнете соглашения со своим арендодателем, рекомендуем письменно составить документ, подтверждающий Ваши взаимно-добровольные действия.

Если у Вас остались какие-либо вопросы, мы готовы к активному обсуждению. Если Вам нужна юридическая помощь по интересующему Вас вопросу, мы с радостью предоставим Вам всю необходимую информацию. Просто позвоните или напишите на WhatsApp по номеру +7 903 966 57 78 или напишите на почту maksimMSAL@yandex.ru или narodnoe-pravo@zakon.ru.