Аренда НК

«Консультант Бухгалтера», N 5, 2000
ИНОСТРАННЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА:
АРЕНДА СЛУЖЕБНЫХ И ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
В самом начале следует дать определения основным терминам, которые будут использованы для анализа особенностей аренды иностранными юридическими лицами служебных или жилых помещений.
Иностранным юридическим лицом признается организация, образованная и зарегистрированная в соответствии с законодательством другого государства. Основным значением данного определения является то, что правоспособность иностранного юридического лица (способность иметь гражданские права и нести обязанности) возникает в соответствии с законодательством какого-либо иностранного государства. В ч.4 п.1 ст.2 ГК РФ содержится общая норма, в соответствии с которой правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. Это означает, что если в законах, действующих на территории Российской Федерации не содержится специальных норм в отношении правоспособности иностранных юридических лиц, то к гражданским отношениям с их участием применяются нормы, относящиеся к правоспособности юридических лиц, зарегистрированных на территории и в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Необходимо обратить внимание на подход законодателя к определению налогового статуса иностранных юридических лиц. В соответствии с абз.2 п.2 ст.11 части первой НК РФ организацией является — юридическое лицо, образованное в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также иностранное юридическое лицо, компания и другие виды корпоративных образований, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства, созданные на территории Российской Федерации. В отношении иностранных юридических лиц НК РФ употребляет термин иностранная организация.
В соответствии с ч.2 ст.21 Федерального закона от 09.07.1999 N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (далее — Закон «Об иностранных инвестициях») для филиалов иностранных юридических лиц предусмотрена аккредитация на территории Российской Федерации. Пункт 3 ст.4 указанного Закона устанавливает, что филиал иностранного юридического лица, созданный на территории Российской Федерации, выполняет часть функций или все функции, включая функции представительства, от имени создавшего его иностранного юридического лица при условии, что цели создания и деятельность головной организации имеют коммерческий характер, и головная организация несет непосредственную имущественную ответственность по принятым ею в связи с ведением указанной деятельности на территории Российской Федерации обязательствам.
Как видим, определение это очень широкое. Под это определение подпадает деятельность иностранной организации на территории Российской Федерации практически во всех формах. В соответствии с п.4 ст.22 Закона «Об иностранных инвестициях» филиал иностранного юридического лица имеет право осуществлять предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации со дня его аккредитации. В данном случае имеется в виду, что иностранная организация имеет право осуществлять предпринимательскую деятельность на территории РФ через свой филиал только с момента аккредитации этого филиала. Таким образом, на территории Российской Федерации иностранная организация не регистрируется второй раз, а только лишь вносится в специальный реестр иностранных юридических лиц, открывших филиалы на территории РФ. Сводный государственный реестр иностранных юридических лиц, открывших свои филиалы на территории Российской Федерацией ведется Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции Российской Федерации.
Следует отметить, что и в гражданском, и в налоговом законодательстве Российской Федерации содержится большое количество специальных норм, регулирующих отношения с участием иностранных юридических лиц. При этом гражданско — правовой и налоговый статус иностранных юридических лиц очень часто различается. В этом отношении обращает на себя внимание Инструкция Госналогслужбы России от 16.06.1995 N 34 «О налогообложении прибыли и доходов иностранных юридических лиц» (далее — Инструкция о налогообложении иностранных юридических лиц).
В этой Инструкции под иностранными юридическими лицами понимаются компании, фирмы, любые другие организации, образованные в соответствии с законодательством иностранных государств, а также иностранные юридические лица — члены объединений (ассоциаций, консорциумов и других групп компаний), не являющихся юридическими лицами (п.1.3). Однако Инструкция о налогообложении иностранных юридических лиц вводит одно понятие, которое не содержится в других актах гражданского и даже налогового законодательства.
В п.1.4 Инструкции дается определение постоянного представительства иностранного юридического лица, в соответствии с которым под постоянным представительством иностранного юридического лица в Российской Федерации для целей налогообложения понимаются филиал, отделение, бюро, контора, агентство, любое другое постоянное место регулярного осуществления деятельности, связанное с разработкой природных ресурсов, проведением предусмотренных контрактами работ по строительству, установке, монтажу, сборке, наладке, обслуживанию оборудования, эксплуатацией игровых автоматов, продажей продукции с расположенных на территории Российской Федерации и принадлежащих иностранному юридическому лицу или арендуемых им складов, оказанием услуг и осуществлением иных видов деятельности по извлечению дохода на территории Российской Федерации или за границей, а также организации и физические лица, уполномоченные иностранными юридическими лицами осуществлять представительские функции в Российской Федерации.
В п.1.5 Инструкции говорится, что иностранное юридическое лицо, в частности, рассматривается как имеющее постоянное представительство в случае, если оно осуществляет предпринимательскую деятельность в Российской Федерации через российскую организацию или физическое лицо, которые на основании договорных отношений с иностранным юридическим лицом представляют его интересы в Российской Федерации, действуют от его имени и имеют полномочия на заключение контрактов от имени данного иностранного юридического лица или имеющие полномочия обговаривать существенные условия контрактов.
Здесь следует отметить, что термин «постоянное представительство» иностранного юридического лица употребляется в законодательстве только для целей налогообложения. Само это понятие не соответствует понятию обособленного подразделения юридического лица (филиала, представительства), содержащемуся в гражданском и налоговом законодательстве, хотя наиболее часто эти понятия совпадают, тогда, например, филиал иностранного юридического лица как его обособленное подразделение считается для целей налогообложения постоянным представительством иностранного юридического лица. На практике же такая двойственность в подходе к тому, что считать обособленным подразделением иностранного юридического лица, осуществляющим деятельность на территории Российской Федерации, приводит к серьезным проблемам. Например, любому постоянному представительству иностранного юридического лица присваивается идентификационный номер налогоплательщика, тогда как обособленным подразделениям российских юридических лиц идентификационный номер налогоплательщика не присваивается. Для российских организаций, подлежащих постановке на налоговый учет по месту нахождения его обособленных подразделений, присваивается код причины постановки на налоговый учет; это обстоятельство подтверждает, что обособленное подразделение российского юридического не является самостоятельным налогоплательщиком, а лишь исполняет обязанности по уплате налогов в месте своего нахождения (ч.2 ст.19 части первой НК РФ). В отношении постоянного представительства иностранного юридического лица (которое может быть его обособленным подразделением) аналогичное правило не соблюдается, что влечет за собой ситуацию, когда само обособленное подразделение является налогоплательщиком, поскольку идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) присваивается только налогоплательщикам. Таким образом, получается, что налогоплательщиком на территории Российской Федерации является не сама иностранная организация, а ее обособленное подразделение, что в конечном итоге влечет необходимость раздельного учета имущества и обязательств иностранной компании и его обособленного подразделения на территории Российской Федерации, что в корне противоречит общим нормам гражданского и налогового законодательства.
Эта ситуация приводит даже к тому, что статус самостоятельного налогоплательщика превращает обособленное подразделение в самостоятельного субъекта гражданского оборота, когда сделки заключаются не от лица самой иностранной компании, а от лица ее филиала. Бывают даже случаи заключения гражданско — правовых договоров между иностранным юридическим лицом и его обособленным подразделением на территории Российской Федерации. Для того чтобы такая ситуация не складывалась, необходимо всегда четко знать, что обособленное подразделение иностранного юридического лица (его постоянное представительство для целей налогообложения) является частью конкретной иностранной организации и не обладает правоспособностью отличной от правоспособности иностранного юридического лица, частью которой является.
Необходимость создания обособленного подразделения возникает у иностранной организации, когда ее деятельность переносится на территорию Российской Федерации, тогда у нее появляется возможность нанять на работу сотрудников из числа граждан Российской Федерации, взять в аренду офисное или производственное помещение либо осуществить иные действия, связанные с предпринимательской или некоммерческой деятельностью на территории Российской Федерации.
Таким образом, необходимо сделать важный вывод о том, что кто бы ни выступал в гражданском обороте от лица иностранной организации на территории Российской Федерации (директор филиала, представительства, лицо по доверенности), права и обязанности возникают непосредственно у иностранного юридического лица. То же самое можно сказать и о договоре аренды служебных и жилых помещений иностранными организациями на территории Российской Федерации.
Заключение иностранными организациями договоров аренды с любыми лицами на территории Российской Федерации подчиняется общим правилам и порядку заключения таких договоров, поскольку специальных норм для иностранных юридических лиц в этом отношении не предусмотрено.
В соответствии с ч.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В случае если объектом аренды является офисное (служебное) помещение, то заключение договора аренды должно соответствовать нормам параграфа 4 гл.34 ГК РФ.
Так, в соответствии с п.1 ст.650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Пункт 1 ст.651 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Кроме этого, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ). Несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды влечет его недействительность в соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ.
Следует обратить внимание на то, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст.652 ГК РФ). Эта норма в полной мере распространяется и на иностранные юридические лица.
Если иностранное юридическое лицо арендует жилые помещения, то условия заключения договоров на аренду жилых помещений, а также условия проживания в них граждан должны соответствовать общим требованиям гл.35 ГК РФ. Так, в соответствии с п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В соответствии с пунктом этой же статьи юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Эта норма предусматривает запрет на использование жилых помещений не по целевому назначению, а также изменение их целевого назначения арендатором. Пункт 1 ст.673 ГК РФ устанавливает, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В соответствии со ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Следует сказать о том, что иностранное юридическое лицо вправе оплачивать арендную плату путем предоставления арендодателю как нежилых, так и жилых помещений какого-либо имущества, в том числе и ввозимого на территорию Российской Федерации. В этом случае такое предоставление имущества должно рассматриваться как реализация на территории Российской Федерации соответствующих товаров, что повлечет необходимость уплаты налогов от реализации, налога на добавленную стоимость, а также налога на прибыль.
В отношении оплаты коммунальных услуг как в рамках договора аренды нежилых (служебных) и жилых помещений никаких специальных требований для иностранных юридических лиц законодательством Российской Федерации не установлено. Все платежи за коммунальные услуги включаются в сумму затрат, подлежащих учету при определении размера налогов от прибыли (дохода) иностранного юридического лица при условии соблюдения норм, касающихся его аккредитации на территории Российской Федерации, а также правил заключения соответствующих договоров.
Действующим законодательством предусмотрена одна льгота по предоставлению помещений в аренду иностранным юридическим лицам. В соответствии с пп.»ш» п.1 ст.5 Закона РФ от 06.12.1991 N 1992-1 «О налоге на добавленную стоимость» (далее — Закон «О налоге на добавленную стоимость») освобождаются от уплаты налога на добавленную стоимость услуги по сдаче в аренду служебных и жилых помещений иностранным гражданам и юридическим лицам, аккредитованным в Российской Федерации, в случаях, если их национальным законодательством установлена аналогичная льгота в отношении граждан и юридических лиц Российской Федерации либо если эта льгота предусмотрена в международных договорах. Перечень зарубежных государств, в отношении граждан и юридических лиц которых применяется указанная льгота, определяется МИД России и МНС России по налогам и сборам.
Письмом Госналогслужбы России от 13.07.1994 N ЮУ-6-06/80н «Об освобождении от налога на добавленную стоимость сдачи в аренду служебных и жилых помещений иностранным гражданам и юридическим лицам, аккредитованным в Российской Федерации» утвержден список государств, в отношении которых применяется освобождение от налога на добавленную стоимость при сдаче в аренду на территории Российской Федерации жилых и служебных помещений иностранным гражданам и юридическим лицам. В этом списке содержится более 90 государств.
Подписано в печать Е.Н.Войтович
14.04.2000

3.1. Арендные правоотношения
В ГК РФ вопросу урегулирования арендных правоотношений посвящена отдельная глава <1>, в которой содержатся как общие положения об арендных правоотношениях, так и нормы, регулирующие специфические виды аренды.
———————————
<1> Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ и выглядит следующим образом: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законодатель именует аренду также имущественным наймом, что является синонимом.
В отношении объекта аренды в законе содержатся особые указания. Одной из классификаций вещей как объектов гражданского права является их деление на потребляемые и непотребляемые. В основу данной классификации положена степень сохранения ими своих натуральных свойств в процессе использования. Соответственно, вещи, которые при использовании быстро теряют свои свойства, не могут быть объектом аренды, поскольку попросту вскоре станут непригодными, что исключает исполнение арендатором обязанности по возврату имущества в том состоянии, в котором он его получил <1>. Таким образом, объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. По договору аренды арендатору могут передаваться земельные участки, иные обособленные природные объекты, имущественные комплексы (в том числе предприятия), здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. В связи с возложением на арендатора обязанности вернуть имущество арендодателю в первоначальном состоянии предмет договора (имущество, передаваемое в аренду) должен быть описан максимально детально, дабы идентификация имущества прошла беспрепятственно.
———————————
<1> Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендные правоотношения возникают из договора, форма которого должна соответствовать определенным требованиям.
1. Письменная форма договора.
Как известно, существует две формы сделок: устная и письменная. Если в законе не предусмотрено требования заключать договор в письменной форме, то он может заключаться в виде устной договоренности. Однако в отношении договора аренды законодатель предусмотрел две ситуации, в которых заключение договора аренды в устной форме недопустимо. Во-первых, договор аренды заключается в письменной форме тогда, когда его срок превышает 1 год. Во-вторых, письменная форма для договора аренды обязательна в случае, если одной из сторон выступает юридическое лицо (независимо от срока договора).
2. Государственная регистрация.
В обязательном порядке регистрируются договоры аренды, предметом которых является недвижимое имущество <1>.
———————————
<1> Статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае несоблюдения правил о форме договора он считается незаключенным.
При рассмотрении арендных правоотношений с целью анализа в последующем роли оценочной деятельности при рассмотрении споров о размере арендной платы, безусловно, особый интерес представляют вопросы, касающиеся самой арендной платы.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом. Отношения по поводу установления арендной платы имеют диспозитивный характер, поскольку порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами в договоре аренды. В случае отсутствия в договоре соглашения об арендной плате ее стоимость может быть определена исходя из обычно применяемых условий при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата может быть выражена в разной форме. Небольшой перечень возможных форм арендной платы приведен в ст. 614 ГК РФ. Однако он не является исчерпывающим, о чем свидетельствует указание законодателя на возможность сочетания нескольких форм или выбора иной формы. Так, арендная плата может быть выражена в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Арендодатель защищен законом от неисполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы. При существенном нарушении сроков оплаты арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы в установленный им срок, но не более чем за два срока подряд.

  • Авторы
  • Файлы

Виноходова А.Ф., Удовикова А.А. 129 KB

Договор аренды — один из самых распространенных на практике договоров. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи (ст. 607 ГК РФ) . Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Основной обязанностью арендатора по договору аренды является внесение арендной платы в размерах и в сроки, предусмотренные договором. Арендные платежи за арендуемое имущество в целях налогообложения прибыли признаются в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ) .

Расходы по арендной плате признаваемые в целях налогообложения по налогу на прибыль следующие:

1. Расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль должны быть:

  • экономически обоснованы;
  • документально подтверждены (договор аренды; акт приема-передачи арендованного имущества; счета-фактуры; платежные документы);
  • связаны с осуществлением деятельности;
  • направлены на получение дохода.

2. Расходы, не уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль (расходы организации на оплату аренды квартир для работников, носящие социальный характер).

В соответствии с письмом Минфина России от 04.04.2007 № 03-07-15/47 моментом определения налоговой базы по НДС для арендодателя является наиболее ранняя из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день налогового периода, в котором оказываются услуги, независимо от последующих сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды .

Счета-фактуры на сумму арендной платы арендодатель должен выставлять арендатору не позднее пяти дней считая со дня окончания налогового периода, в котором услуги были оказаны (п. 4 ст. 166 НК РФ) .

Согласно письму Минфина России № 03-07-15/47 арендатор имеет право на вычет суммы НДС, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии акт приема-передачи арендуемого имущества, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги. При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния расчетов с арендодателем .

На практике в договор аренды часто включается условие о том, что сверх сумм арендной платы арендатор возмещает арендодателю понесенные им эксплуатационные расходы, связанные с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи, услуг по охране и т.п.). В этом случае арендатор, как правило, ежемесячно возмещает арендодателю указанные расходы на основании счетов, полученных от арендодателя. Расходы арендатора по оплате перевыставленных арендодателем счетов по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, услуг связи в отношении арендованного имущества признаются в его налоговом учете в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией. Для того чтобы понесенные арендатором расходы соответствовали критериям п. 1 ст. 252 НК РФ, ему необходимо получить от арендодателя первичные документы, подтверждающие эти расходы.

На сегодняшний день, одной из проблем, которая возникает у арендатора, является та, что он не может вычитать суммы НДС, относящиеся к стоимости услуг, возмещенных арендодателю (по коммунальным услугам, услугам связи, услугам по уборке и охране помещений, стоимость которых возмещается арендатором арендодателю сверх арендной платы).

Для арендатора можно предложить три варианта действий:

Первый вариант — заключить договоры на коммунальные услуги непосредственно с поставщиками этих услуг (в этом случае арендатор пользуется вычетами на основании счетов-фактур, получаемых им непосредственно от организаций, оказывающих услуги).

Второй вариант — включить стоимость коммунальных услуг в арендную плату (это делается путем установления арендной платы, состоящей из двух частей — постоянной и переменной. При этом переменная часть арендной платы эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. При таком варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную часть), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя (в том числе и в части, приходящейся на переменную часть).

Третий вариант — позволяет обойти запрет налоговых органов, но не гарантирует отсутствие претензий. Для оформления компенсации коммунальных платежей можно использовать конструкцию агентского договора: составить отдельный договор на оплату коммунальных услуг; включить условие, подразумевающее существование между сторонами аренды отношений по агентскому договору, непосредственно в договор аренды. В этом случае арендодатель выступает в роли посредника между специализированной организацией и арендатором. Это позволяет арендодателю — «перевыставлять» арендатору счета-фактуры, полученные от продавцов коммунальных услуг, а арендатору — ставить к вычету суммы НДС, указанные в этих счетах-фактурах.

Согласно письму Минфина России от 24.03.2007 № 03-07-15/39 для арендодателя, не являющегося энергоснабжающей организацией, операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров и, как следствие, не являются объектом обложения НДС. Поэтому арендодатель не имеет права выставлять арендатору счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором .

В соответствии с законодательством, у арендаторов практически нет шансов получить вычет НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы, поскольку Федеральная налоговая служба довела позицию Минфина России до всех нижестоящих налоговых органов «для сведения и использования в работе» (письмо ФНС России от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@) .

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 года № 14-ФЗ (с изм. и доп.).
  2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (с изм. и доп.).
  3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (с изм. и доп.).
  4. Письмо Минфина РФ от 04.04.2007 №03-07-15/47 «В связи с вопросами о порядке применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по сдаче в аренду имущества».
  5. Письмо Минфина РФ «О порядке применения налога на добавленную стоимость в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров» от 24.03.2007 № 03-07-15/39.
  6. Письмо ФНС РФ «О направлении письма Минфина России от 24.03.2007 N 03-07-15/39» от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@).

Библиографическая ссылка

Виноходова А.Ф., Удовикова А.А. НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ АРЕНДЫ // Фундаментальные исследования. – 2009. – № 1. – С. 63-64;
URL: http://www.fundamental-research.ru/ru/article/view?id=1715 (дата обращения: 26.09.2020).Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания» (Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления) «Современные проблемы науки и образования» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.791 «Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074 «Современные наукоемкие технологии» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.909 «Успехи современного естествознания» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.736 «Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований» ИФ РИНЦ = 0.570 «Международный журнал экспериментального образования» ИФ РИНЦ = 0.431 «Научное Обозрение. Биологические Науки» ИФ РИНЦ = 0.303 «Научное Обозрение. Медицинские Науки» ИФ РИНЦ = 0.380 «Научное Обозрение. Экономические Науки» ИФ РИНЦ = 0.600 «Научное Обозрение. Педагогические Науки» ИФ РИНЦ = 0.308 «European journal of natural history» ИФ РИНЦ = 1.369 Издание научной и учебно-методической литературы ISBN РИНЦ DOI

Аренда помещений является одним из самых распространенных типов договоров, которые заключают компании и частные предприниматели. Соответственно, отношения сторон договора аренды вызывают и большое количество споров, особенно когда дело касается аренды помещений в торговых или офисных центрах. Рассмотрим наиболее острые проблемы, а также пути их решения.

Как и при аренде любых других объектов, аренда помещений в торговых (торгово-развлекательных, офисных) центрах порождает ряд стандартных споров, например, в связи с оплатой по договору, непредоставлением объекта в срок, расторжением договора и т.д. Среди оснований возникновения споров между арендодателем и арендатором, характерных для аренды любой недвижимости, можно назвать невнесение арендной платы, возврат обеспечительного платежа (депозита), заключение договора об аренде будущей недвижимости (помещений, которые только будут построены в будущем), установление размера арендной платы в иностранной валюте. Однако пользование офисом в торговом центре имеет и особенности. При аренде офиса в торговом центре дополнительным поводом для судебного спора может стать несоблюдение арендатором правил работы такого центра.

Внесение арендных платежей — прямая обязанность арендатора

Среди судебных споров, вытекающих из договора аренды помещений в торговых центрах, споры о взыскании задолженности рассматриваются в судах чаще всего. Как правило, такие дела довольно банальны и просты: арендатор не платит деньги, и арендодатель подает иск. Вынося решение, суды руководствуются положениями ст. 614 ГК РФ, регламентирующей обязанности арендатора по внесению платежей (решение АС Красноярского края от 20.05.2016 по делу № А33-2552/2016).

Невнесение арендной платы вовремя влечет за собой конфликт с арендодателем, который может допустить нарушения условий договора со своей стороны. Практически в каждом втором случае начиная со второго месяца просрочки собственники ограничивают предоставление арендатору различных услуг — от уборки до подачи электричества. Такая политика может привести к созданию условий, при которых арендатор вправе будет расторгнуть договор без существенного для себя ущерба.

Так, ЗАО «Центрум Парк Калуга», являющееся собственником расположенного в г. Калуге торгового центра, обратилось в суд с иском к арендатору — индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате за несколько месяцев. Собственник периодически извещал предпринимателя о долге, однако тот проигнорировал требования.

В свою очередь арендатор сообщил, что после просрочки оплаты в арендованном помещении было отключено электричество, о чем он неоднократно направлял собственнику торгового центра уведомления, а затем потребовал расторжения договора в связи с невозможностью использовать предмет аренды.

Суд встал на сторону арендатора, решив, что арендодатель не обеспечил магазин электроэнергией и фактически препятствовал ведению коммерческой деятельности ответчиком. Кроме того, арендодатель не использовал обеспечительный платеж для погашения долга, а вместо этого предпочел начислять арендную плату даже после фактического закрытия магазина (решение АС Калужской области от 11.08.2016 по делу № А23-5332/2015). Таким образом, факт нарушения арендодателем договора может стать существенным аргументом в суде даже при наличии задолженности по арендной плате.

Причиной несвоевременных расчетов с арендодателями часто становится повышение арендной платы по их инициативе до размера, который для арендатора является непосильным.

По общему правилу арендодатель вправе установить арендную плату в любом размере, и дело арендатора согласиться на нее и заключить договор или не согласиться и искать другое помещение. Как правило, в подобных ситуациях арендатор является слабой стороной и уступает требованиям владельца недвижимости (см., например, решение АС г. Москвы от 24.03.2016 по делу № А40-227385/15‑23‑1883).

К сожалению, арендаторы в таких ситуациях не пользуются правовыми позициями, выработанными судебной практикой в их пользу.

Еще в 2013 г. Пленум ВАС РФ в постановлении от 25.01.2013 № 13 указал, что повышение арендной платы выше средних рыночных ставок, сложившихся в регионе, может свидетельствовать о злоупотреблении арендодателем своим правом. Главная сложность в применении данного разъяснения в том, что арендатору необходимо доказать факт завышения цен, что без проведения экспертизы сделать весьма проблематично. Видимо, этим обусловлена непопулярность данного довода среди арендаторов в спорах с арендодателем. Некоторые, однако, все же требуют в суде проведения судебной финансово-экономической экспертизы по определению рыночной стоимости ежемесячной арендной платы и выигрывают спор, как это сделало ЗАО «Тагил Телеком» в споре с ООО «КИТ-Екатеринбург». Последнее, как выяснилось по итогам экспертизы, завысило ежемесячный платеж за аренду почти в пять раз по сравнению с платой за аналогичные помещения в Нижнем Тагиле. Разумеется, суд признал действия арендодателя незаконными (решение АС Свердловской области от 27.01.2015 по делу № А60-39603/2014).

Обеспечительный платеж можно вернуть, если есть основания

Второе место по популярности среди арендных споров занимают дела, связанные с возвратом обеспечительного платежа. Договор аренды помещений в торговом центре почти всегда предусматривает его уплату, и это совершенно логично, ведь арендодатель стремится нивелировать риски неисполнения обязанностей арендатором, а также причинения вреда своему имуществу. Однако для арендатора возврат обеспечительного платежа при расторжении договора порой превращается в невыполнимую задачу. Дело в том, что договор аренды помещения в торговом центре обычно содержит ограниченный перечень оснований для возврата такого платежа. Если договор расторгается при отсутствии таких оснований, то арендатор не получает сумму обеспечительного платежа обратно и несет существенные убытки.

В качестве примера можно привести спор, рассмотренный АС Московской области (постановление от 15.06.2016 № Ф05-6652/2016 по делу № А40-206537/2014). Компания заключила договор аренды торговых площадей в торговом центре на десять лет, при этом перечень оснований для расторжения договора в одностороннем порядке стороны ограничили. Вскоре руководство арендатора пришло к выводу, что аренда им невыгодна, и решило освободить помещение. Арендатор погасил задолженность перед арендодателем и потребовал, чтобы тот возвратил обеспечительный платеж. Однако арендодатель отказался исполнить данное требование.

Арендатор обратился суд, но дело проиграл. Договором был предусмотрен ограниченный перечень оснований для его расторжения по инициативе арендатора, при досрочном расторжении по иным основаниям арендодатель вправе был обеспечительный платеж не возвращать. В свою очередь арендодатель полностью исполнил свои обязательства и передал помещение истцу. В результате арендатор потерял не только обеспечительный платеж, но и понес расходы на судебный процесс.

Но для арендаторов есть и хорошие новости: недостатки, напрямую не связанные с арендованным объектом, могут стать основанием для безнаказанного расторжения договора и возврата обеспечительного платежа (ст. 612 ГК РФ). В частности, к таким недостаткам можно отнести проходимость места. В большинстве случаев суды не принимают ссылки арендаторов на данный фактор, относя его к рискам предпринимательской деятельности, однако при наличии доказательств причинения арендатору убытков вследствие наличия недостатков арендованного объекта (в том числе неявных) есть шанс не только расторгнуть договор, но и получить обеспечительный платеж обратно. Так, например, поступила индивидуальный предприниматель, арендовавшая помещения в новом торговом центре в Екатеринбурге. При заключении договора предприниматель перечислила арендодателю сумму обеспечительного платежа, установленную в договоре, который подлежал удержанию администрацией торгового центра в течение срока действия договора. Однако вскоре оказалось, что собственники торгового центра построили выезд без утвержденного проекта и открыли движение, не сдав его в эксплуатацию, в связи с чем органы власти перекрыли подъезд к зданию. Люди перестали приезжать в торговый комплекс, и поток клиентов у арендатора сократился. Предприниматель демонтировала точку продаж и обратилась в суд с требованием обязать арендодателя вернуть обеспечительный платеж, а также расторгнуть договор аренды. Суд встал на сторону арендатора, правда, только в части возврата обеспечительного платежа, так как, по мнению судей, выехав из торгового центра, арендатор фактически прекратила договор аренды (решение АС Свердловской области от 09.02.2015 по делу № А60-53206/2014).

Кстати, даже если арендатор не планирует инициировать судебный спор, снижение потока посетителей по тем или иным причинам все равно может быть причиной для переговоров с арендодателем о снижении стоимости аренды. Так, в 2011 г. в торговом центре «Парк-хаус» в г. Самаре произошел несчастный случай — на эскалаторе погибла женщина. Многие посетители торгового центра перестали подниматься на этом эскалаторе на второй этаж, и это стало поводом для временного снижения арендной платы для тех предпринимателей, которые снимали помещения именно на втором этаже.

Арендная плата в инвалюте таит в себе высокие риски

Многие слышали о финансовых трудностях валютных заемщиков, имеющих ипотеку, которые постигли их после «черного вторника» в декабре 2014 г. Но далеко не все знают, что и многие арендаторы, согласившиеся на оплату аренды в иностранной валюте, столкнулись с аналогичными проблемами. Причем, в отличие от рядовых граждан, их шансы получить послабления в ходе судебных разбирательств стремятся к нулю, ведь осуществление предпринимательской деятельности включает в себя и риск изменения курса валют.

Наглядно проиллюстрирована данная ситуация, например, в решении АС Московской области от 06.08.2016 по делу № А41-101062/2015. Компания арендовала помещение в торговом центре, арендная плата за пользование которым исчислялась в условных единицах, а реальные платежи осуществлялись в рублях в привязке к этой «квазивалюте». Расчет у.е. был довольно оригинальным: курсы евро и доллара на текущую дату складывали, а затем делили на два. Договор также предусматривал право арендатора на скидку в размере 10% на период, пока не будет открыто более 50% общей площади центра.

Договор стороны подписали 6 декабря 2014 г., а через пару недель курс рубля рухнул, и размер арендной платы стал для арендатора непосильным. Владелец торгового центра обратился в суд с требованием взыскать задолженность, которая на момент подачи иска уже составляла более 230 000 у.е. (по большей части постоянная арендная плата). Арендатор заявил встречный иск о снижении арендной платы на 10%, предусмотренные договором. Руководствуясь положениями ст. 611 и 614 ГК РФ, которые регулируют обязанности сторон договора аренды, суд удовлетворил иск арендодателя и взыскал с ответчика заявленную сумму. В удовлетворении встречного иска было отказано в связи с тем, что договор не предусматривал безусловную обязанность арендодателя снизить арендную плату.

Особенно опасны условия об оплате арендных платежей в иностранной валюте в том случае, когда речь идет об аренде помещений в еще не достроенном здании. Чем больше период времени между заключением договора (предварительного договора) и фактической передачей предмета аренды в пользование арендатору, тем выше риск последнего угодить в «валютную ловушку». При этом обеспечительный платеж, который, как отмечено выше, так сложно вернуть арендатору, владельцы торговых центров могут требовать задолго до сдачи здания центра в эксплуатацию на основании предварительного договора. Именно такой спор был рассмотрен АС Челябинской области (решение от 22.12.2015 по делу № А76-21101/2015). Предприниматель подписал предварительный договор с потенциальным арендодателем, согласно которому в будущем обязался взять в аренду помещения в еще не возведенном торговом центре. В качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора арендатор внес обеспечительный платеж в размере более 20 000 долл. В основном договоре аренды платежи также должны были исчисляться в долларах. Однако к моменту окончания строительства курс доллара вырос настолько, что арендатору стало невыгодно платить за помещения в иностранной валюте, и он отказался от заключения основного договора аренды. Суд встал на сторону арендодателя, руководствуясь положениями договора, в которых стороны установили право арендодателя удержать обеспечительный платеж при расторжении предварительного договора по вине или по инициативе арендатора. Изменение же курса рубля является предпринимательским риском и не может быть основанием для расторжения договора и возврата денежных средств.

Режим работы торгового центра обязателен для всех арендаторов

Пожалуй, главной особенностью аренды помещений в торговых, офисных и развлекательных центрах является обязанность арендатора соблюдать внутренние правила, установленные в таких зданиях. Обычно арендаторы фокусируются на стоимости аренды, площади помещения, размере неустойки, но не уделяют должного внимания изучению режима и правил работы торгового центра. В то же время такие внутренние правила чаще всего являются частью договора и накладывают на арендатора серьезные обязательства. Арендодатель в свою очередь будет вправе наложить на арендатора штраф за нарушения правил работы ТЦ, в том числе незначительные.

В решении от 17.04.2014 по делу № А56-6838/2014 АС г. Санкт- Петербурга и Ленинградской области признал, что наложение штрафа на основании нарушения режима работы торгового центра вполне законно. Иск о взыскании суммы штрафов был подан владельцем торгового комплекса «Миллер-Центр», где индивидуальный предприниматель (ответчик) арендовал торговые площади. Согласно правилам торгового центра режим работы в нем был ежедневным с 10:00 до 22:00 без выходных дней, кроме 1 января. Причем сотрудники арендаторов обязаны были непрерывно находиться на объекте в течение всего времени работы центра. Однако продавцы арендатора это требование периодически нарушали: они ставили помещение на охрану в 21:44, 21:15, 21:57 и т.д., а снимали с охраны в 10:02, 10:26, 10:08. За нарушение правил предусматривался штраф в размере 2500 руб. В результате суд взыскал с предпринимателя 70 000 руб. штрафных санкций в пользу владельца торгового центра. Примеры аналогичных решений есть и в других регионах (решения АС Архангельской области от 07.12.15 по делу № А05-10664/2015, Ярославской области от 05.03.2015 по делу № А82-12165/2014).

На что обратить внимание, заключая договор аренды с ТЦ

Как видно из приведенных примеров, больше всего конфликтов между арендаторами и арендодателями возникает из‑за оплаты. Потому для минимизации рисков судебного спора по этому вопросу крайне важно изучить все нюансы исчисления, оплаты и изменения размера арендной платы. Очевидно, что заключать договоры, в которых размер платы привязан к курсу иностранной валюты, сегодня крайне опасно. Но стоит также изучить средний уровень цен на рынке, ведь есть вероятность, что потенциальный арендодатель завышает плату. Обезопасить арендатора от непредвиденного роста цен также может условие договора о допустимости таких изменений только при росте цен на коммунальные услуги, высокой инфляции и т.д.

На случай, если предложенные условия перестанут арендатора устраивать, нужно заранее выяснить, при каких обстоятельствах он вправе будет расторгнуть договор и получить обратно обеспечительный платеж (если таковой был). Правда, обычно крупные торговые центры не позволяют вносить изменения в типовые договоры аренды. Стоит отметить, что выгодное на первый взгляд условие о праве любой стороны расторгнуть договор, сообщив об этом контрагенту за определенный период времени, не такое уж выгодное для арендатора. Арендодатель в этом случае также имеет возможность выбрать более привлекательного партнера, а прошлого арендатора просто попросить освободить помещения.

При заключении договора аренды помещений в строящемся здании необходимо изучить план помещений, экспликации, схемы, техпаспорт и т.д. Общей площади предмета аренды, указанной в договоре, недостаточно. Важно также изучить условия о производстве отделочных работ.

Правила (график, режим) работы торгового центра обязательны для арендаторов, поэтому ознакомиться с ними также следует до заключения договора. Если есть возможность и необходимость, лучше постараться исключить из них пункты о соблюдении временного режима, особенно если арендатор работает до 20:00, а торговый центр — до 22:00 часов. Правила также могут предусматривать необходимость согласования с арендодателем ассортимента товаров или услуг, которые продает или оказывает арендатор. В этом случае надо четко оговорить пределы вмешательства арендодателя на процесс формирования ассортимента.