Анализ правоустанавливающих документов

Перечень документов, предоставляемых для рассмотрения заявки на инвестиционное кредитование

Документы, предоставляемые по данному перечню, необходимы для рассмотрения вопроса предоставления Банком кредитов при инвестиционном кредитовании, а также кредитования сроком свыше 1 года на следующие цели:

· закупку оборудования для технического перевооружения,

· модернизации и расширения действующего производства,

· закупку средств связи,

· вычислительной техники,

· продуктов программного обеспечения и транспортных средств,

· финансирование приобретения недвижимости,

· формирование оборотного капитала,

· оплату таможенных пошлин, налогов и сборов на поставляемое оборудование и комплектующие,

· строительство инженерных коммуникаций и т.п.

Кредитование Заемщика производится на основе договора на открытие кредитной линии. Учитывая более сложную кредитную документацию при инвестиционном кредитования (проектном финансировании) в отличие от традиционного кредитования Банк в целях рационального использования времени (своего и Клиента) строит работу поэтапно:

1. первичное рассмотрение заявки;

2. предварительная оценка проекта;

3. детальная проработка проекта.

Основная цель каждого этапа — получение ровно столько информации, сколько необходимо на данном этапе Банку для принятия решения о продолжении работы с проектом.

На первом этапе необходимо предоставить Заявку на получение кредита.

1) Заявка предоставляется в произвольной форме, объемом не более 2-х страниц, с указанием сути обращения в Банк, суммы, цели и срока кредита, предполагаемого обеспечения, а также юридического и почтового адреса, телефонов руководителей, фамилии и должности представителя предприятия которому, в соответствии с доверенностью предоставлено право представления документов и ведения переговоров с Банком по вопросам предоставления кредита. Заявка подписывается руководителем и скрепляется печатью Заемщика.

Ваша заявка на получение кредита становится первым документом — официальным обращением в Банк, она может быть представлена как самостоятельно, так и с приложением имеющихся документов. В ответ на Вашу заявку Банк предоставит Вам перечень документов, необходимых для предварительной оценки проекта (второй этап).
За Вашим предприятием будет закреплен кредитный инспектор, его Ф.И.О. и телефон будут указаны в письме, ход и сроки прохождения заявки будут отслеживать контролирующие органы Банка.

На втором этапе предоставляются:

2) Формуляр инвестиционного проекта (прилагается установленная форма).

3) Комплект Бухгалтерской отчетности (годовой и на квартальные отчетные даты текущего года)
Форма предоставления: подлинники или ксерокопии балансов (с отметкой о принятии ГНИ), заверенные подписью уполномоченного лица, с указанием должности и проставлением печати организации)

В случае, если Заемщиком является вновь созданное предприятие для осуществления проекта, не имеющее финансовой истории, то отчетность предоставляют его учредители.

4) Расшифровка кредиторской и дебиторской задолженности (перечень кредиторов и должников, сумма задолженности, дата ее возникновения), к представленным балансам. Отдельно указать просроченную дебиторскую и кредиторскую задолженность.

5) Расшифровка основных средств (тип, инв.номер, год ввода в эксплуатацию, балансовая стоимость, износ, остаточная стоимость) на последнюю отчетную дату.

6) Исходные данные для финансового анализа инвестиционного проекта (прилагается установленная форма с рекомендациями по заполнению). Если у Вас уже имеется готовый Бизнес-план, представьте его. После предварительного анализа Банком Заявки, Формуляра, финансовой отчетности, исходных данных и Бизнес-плана (в случае его наличия на данном этапе) и принятия Банком решения о детальной проработке проекта Заемщику необходимо представить полный пакет документов, который включает в себя:

Правоустанавливающие документы

7) Карточка с образами подписей и оттиска печати (ф. 0401026), заверенная нотариально.

8) Документ о государственной регистрации (с отметками о внесении изменений, если таковые имеются). Подлинник, или копия заверенная нотариально.

9) Документ, подтверждающий полномочия лица, заключающего договор от имени юридического лица: выписка из протокола общего собрания об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица либо копия приказа собственника о назначении директора и копия приказа о назначении главного бухгалтера.
В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, представляется доверенность на заключение сделки, подписания уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.

10) Нотариально удостоверенные копии учредительных документов, а именно: Устав (Положение), Учредительный договор (Заявка на регистрацию), зарегистрированные в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

Документы указанные в п. 7, 8, 9, 10 (правоустанавливающие) не предоставляются, если организация находится на расчетно-кассовом обслуживании в Банке. Если в Банке нет последних изменений к Учредительным документам, представьте их.

11) Реестр акционеров (для акционерных обществ)

Если у Вашей организации значительный состав акционеров (более 20) Вы можете предоставить сведения об акционерах, имеющих долю более 5% , по остальным акционерам — совокупную долю.

Если Ваше акционерное общество создано в порядке приватизации государственного или муниципального предприятия, требуется представление выписки из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства.

В случае наличия акционеров-нерезидентов необходимо представить легализованную доверенность на уполномоченное лицо акционера-нерезидента с переводом на русский язык и заверенную нотариально.

В случае наличия в Уставе организации пункта о контракте с Генеральным директором, необходимо предоставить данный контракт .

Если данный контракт подписывается от имени Общества Председателем Совета директоров или иным лицом, уполномоченным Советом директоров, предоставляется копия протокола общего Собрания акционеров (участников) об избрании членов Совета директоров и протокол заседания членов Совета директоров об избрании Председателя Совета директоров (либо полномочия иного лица).

Если данный контракт является конфиденциальным или содержит сведения конфиденциального характера, то предоставляется та часть, которая содержит полномочия и/или ограничения на деятельность Генерального директора и срок действия Контракта (срок действия контракта должен совпадать со сроком, на который избран Генеральный директор)

12) Документы, подтверждающие соблюдение Заемщиком (Залогодателем), являющегося акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью, порядка совершения крупных сделок (сделок, размер которых превышает 25% величины балансовой стоимости активов Общества или 25 % стоимости имущества общества (Заемщика или Залогодателя) соответственно:

Следует иметь в виду, что предмет крупности определяется как кредитная так и залоговая сделка, соответственно п.12.1- 12.4 Перечня в полной мере также распространяются и на другие сделки с имуществом, включая залоговые.

12.1.) В случае, если Заемщик является юридическим лицом, организованным в форме акционерного общества, и в случае, если сумма кредита составляет от 25% до 50% величины балансовой стоимости активов Заемщика, предоставляется выписка из протокола заседания Совета директоров (наблюдательного совета), в котором должно быть ясно отражено единогласное решение Совета директоров о привлечении кредита (с указанием суммы кредита, процентной ставки и срока кредита), если иное не предусмотрено Уставом.

12.2.) В случае, если сумма кредита составляет более 50% величины балансовой стоимости активов Заемщика, являющегося акционерным обществом, он должен предоставить выписку из протокола общего собрания акционеров, в котором должно быть ясно отражено решение общего собрания акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании, о привлечении кредита (с указанием суммы кредита, процентной ставки и срока кредита), если иное не предусмотрено Уставом.

По п.12.1., 12.2. определение рыночной стоимости имущества, являющегося предметом крупной сделки, осуществляется в порядке, предусмотренном Уставом Общества и ФЗ РФ «Об акционерных обществах».

12.3.) Предоставляется выписка из протокола заседания Совета директоров (наблюдательного совета) Заемщика (Залогодателя), являющегося обществом с ограниченной ответственностью, в котором должно быть ясно отражено единогласное решение Совета директоров о привлечении кредита (с указанием суммы кредита, процентной ставки и срока кредита) в случае:

· если сумма кредита составляет от 25% до 50% стоимости имущества Заемщика, если иное не предусмотрено Уставом;

· если Уставом Заемщика не предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решение общего собрания участников и/или Совета директоров (наблюдательного совета) Заемщика;

· если в соответствии с Уставом сформирован Совет директоров (наблюдательный совет) Заемщика;

· если Совету директоров (наблюдательному совету) Заемщика переданы права по принятию решений на проведение крупных сделок, размер которых составляет от 25% до 50% величины стоимости имущества Заемщика.

12.4.) Предоставляется выписка из протокола общего собрания Заемщика, являющегося обществом с ограниченной ответственностью, в котором должно быть ясно отражено решение общего собрания участников большинством от общего числа голосов участников общества (если необходимость большего числа голосов для принятия таких решений не предусмотрена Уставом Заемщика) о привлечении кредита

· если Уставом Заемщика не предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников и/или Совета директоров (наблюдательного совета) Заемщика;

· если сумма кредита составляет свыше 50% величины стоимости имущества Заемщика либо если при сумме кредита от 25% до 50% величины стоимости имущества Заемщика Совету директоров (наблюдательному совету) Заемщика не переданы права по принятию решений на проведение крупных сделок, размер которых составляет от 25% до 50% величины стоимости имущества Заемщика, а также в случае, если Совет директоров не сформирован.

Выписки из протоколов общего собрания должны быть подписаны председателем общего собрания и секретарем, прошиты (в случае наличия нескольких листов) и скреплены печатью.

Финансовые документы

13) Полный комплект бухгалтерской отчетности за три года (12 последних отчетных дат). Форма предоставления: подлинники или ксерокопии балансов (с отметкой о принятии ГНИ), заверенные подписью уполномоченного лица, с указанием должности и проставлением печати организации.

14) Расшифровка основных средств (тип, инв.номер, год ввода в эксплуатацию, балансовая стоимость, износ, остаточная стоимость) к последнему годовому балансу и квартальным балансам за текущий год.

15) Расшифровка дебиторской и кредиторской задолженности (перечень кредиторов и должников, сумма задолженности, дата ее возникновения), к представленным балансам и на дату обращения в Банк. Отдельно указать просроченную дебиторскую и кредиторскую задолженность.

16) Расшифровка задолженности по кредитам, полученным в других банках (перечень банков-кредиторов, сумма задолженности, дата ее погашения, справка от Банка-кредитора о состоянии задолженности к представленным балансам и на дату подачи заявления в Банк, копии действующих кредитных договоров).

17) Расшифровки краткосрочных и долгосрочных финансовых вложений к представленным балансам и на дату подачи заявления в Банк.

18) Расшифровки сумм остатков на забалансовых счетах по полученным и выданным обеспечениям (на отчетные даты за последние месяц и квартал, а также на дату обращения в Банк).

19) Аудиторское заключение по проверке достоверности годового отчета и копии лицензий аудиторской фирмы (либо акт проверки ГНИ).

В соответствии с Постановлениями Правительства Российской Федерации от 07.12.94 № 1355 и от 25.04.95 № 408 обязательной ежегодной аудиторской проверке подлежат открытые акционерные общества (независимо от числа участников и размера уставного капитала); банки и кредитные учреждения, страховые организации, товарные и фондовые биржи, инвестиционные институты, внебюджетные фонды, благотворительные и иные фонды; экономические субъекты, имеющие в уставном капитале долю иностранного инвестора; другие, не перечисленные выше (кроме находящихся полностью в государственной или муниципальной собственности), при наличии у них объема выручки от реализации продукции (работ, услуг) за год, превышающего в 500 тысяч раз минимальный размер оплаты труда, либо суммы активов баланса, превышающей на конец отчетного года в 200 тысяч раз минимальный размер оплаты труда (в среднегодовом исчислении за отчетный год).

20) Копия приказа об учетной политике Предприятия на текущий год, а в случае наличия на следующий календарный год.

21) Нотариально удостоверенную копию Свидетельства Министерства РФ по налогам и сборам о постановке на учет в налоговом органе юридического лица.

22) Справку из подразделения Министерства РФ по налогам и сборам о наличии/отсутствии задолженности перед бюджетом.

23) Справку из подразделения Министерства РФ по налогам и сборам о счетах, открытых в коммерческих банках.

24) Выписки по расчетным (текущим) и валютным счетам за последние 12 месяцев с отметкой Банков о сальдо счетов и наличии претензий к счетам. Форма предоставления: справка от лица Банка, в котором организация имеет счет, с помесячной разбивкой оборотов (входящее сальдо, приход, расход, исходящее сальдо), подписанная уполномоченным лицом и заверенная печатью Банка.

Стандартные документы по проекту

25) Бизнес-план или Технико-экономическое обоснование проекта, доказывающие экономическую эффективность и окупаемость затрат в течение периода, на который испрашивается кредит. В Бизнес-плане (ТЭО) должны быть отражены:

· основные виды деятельности предприятия;

· схема финансирования проекта;

· виды расходов, производимых за счет получаемого кредита;

· предполагаемые сроки и объемы выпуска продукции, либо оказания услуг с приведением расценок за единицу продукции или услуги;

· планируемые на квартал (месяц) доходы и расходы;

· сумма ожидаемой прибыли от реализации (после уплаты платежей в бюджет);

· экономические показатели эффективности проекта.

26) Базовые контракты проекта, в первую очередь, копии контрактов (договоров) под исполнение которых испрашивается кредит.

Форма предоставления: подлинники или ксерокопии документов, заверенные подписью уполномоченного лица, с указанием должности и проставлением печати организации.

В случае если у Вас отсутствуют уже заключенные договоры, представьте иные документы по планируемому использованию средств (соглашение о намерениях, проекты договоров) с указанием условий расчетов и поставки, в том числе уже состоявшиеся договоры по аналогичным видам сделок.
При предоставлении кредита для финансирования экспортно-импортных операций обязательно оформление паспортов сделок по внешнеторговым контрактам в Среднерусском банке Сбербанка России или его филиалах. Для экспортных операций во внешнеторговом контракте обязательно должны быть предусмотрены авансовый платеж, аккредитивная форма расчетов или наличие гарантии платежа иностранного банка. Кредитование импортеров осуществляется в форме открытия по их приказу импортных аккредитивов в Банке в пользу иностранных поставщиков, авансирование поставок импортируемых товаров за счет кредитных средств осуществляется в размере не более 50 % контрактной стоимости. При этом импортер должен предварительно получить гарантию иностранного банка на возврат аванса в случае невыполнения поставщиком своих обязательств.

27) Маркетинговые исследования и план сбыта готовой продукции.

28) Предложения по структуре финансирования проекта и распределения ролей участников, а также документы подтверждающие прогресс, достигнутый в этом направлении (начиная с протоколов о намерениях и заканчивая копиями подписанных договоров, направленных на финансирование проекта.

29) Текущая переписка по проекту, имеющая существенное значение для реализации проекта и отражающая состояние дел по проекту.

30) Необходимую разрешительную, согласовательную и проектную документацию, включая документы, подтверждающие соответствие проекта установленным законодательством санитарно-гигиеническим, экологическим и иным нормам и правилам.

31) Материалы в поддержку проекта (Постановления Правительства, письма о поддержке местной Администрации, документы о предоставлении льгот и т.п.

32) Дополнительная информация о Клиенте, генподрядчике, поставщике оборудования (рекламные брошюры, финансовые отчеты, публикации в прессе).

33) Предпроектные материалы (эскизные проекты, ситуационные планы, данные изысканий)

34) При необходимости представляются:

· специальное разрешение (лицензия) на осуществление деятельности, регламентированной законодательством;

· документы, подтверждающие право собственности на имущество, находящееся на его балансе, а также иные права на имущество (гражданско-правовые договоры, решение собственника о передаче имущества, и т.п.);

· материалы экспертных заключений в частности, данные экологической экспертизы;

· справка о численности работающих;

· другие документы по проекту;

· копии соглашений о совместной деятельности.

35) Нотариально удостоверенные копии специального разрешения (лицензии, квоты) на осуществление видов деятельности в случаях, предусмотренных законодательством, если предприятие занимается деятельностью, подлежащей лицензированию.

36) Документы на право пользования (владения), аренды производственными помещениями, землей и др. основными фондами.

На основании представленных документов кредитный инспектор проведет анализ финансово-хозяйственной деятельности Вашего предприятия и оценку проекта.

37) Документы, подтверждающие наличие обеспечения ссуды.

Банк условно делит обеспечение на основное и дополнительное. К основному обеспечению относятся высоколиквидные активы Заемщика и третьих лиц, а именно: различное имущество (объекты недвижимости, оборудование, товары в обороте, сырье, готовая продукция) принадлежащие Заемщику или третьим лицам, ценные бумаги Сбербанка России, Поручительство платежеспособных организаций и предприятий. В качестве дополнительного– поручительство руководителей или учредителей Заемщика или иное имущество Заемщика (акции, доли в уст.капитале…). Для предприятий малого бизнеса – помимо основного обеспечения — поручительство руководителей или учредителей этих предприятий обязательно в любом случае.

*Бухгалтерская отчетность по п.13 предоставляется годовая и на квартальные отчетные даты текущего года.

Банк по своему усмотрению может потребовать предоставления дополнительного обеспечения при наличии основного.

Имущество, за исключением ценных бумаг, драгоценных металлов, передаваемое в залог, должно быть застраховано в пользу Банка от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные Правилами страхования страховщика (полный пакет). Целесообразность страхования ценных бумаг, драгоценных металлов Банк определяет самостоятельно.

Оценочная стоимость

Оценочная стоимость объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств может быть принята как балансовая так и, в случае если балансовая стоимость не отражает, по мнению Заемщика, реальную стоимость, оценочная стоимость, произведенная экспертной компанией, имеющей лицензию Министерства имущественных отношений на данный вид деятельности. Вместе с отчетом об оценке предоставляется копия лицензии на осуществление оценочной деятельности. . Кроме того, оценка будет проведена и Банком, поэтому в случае, если оценка, предоставленная Заемщиком, будет, по мнению Банка завышена, Банк может потребовать дополнительную оценку. Стоимость товарно-материальных ценностей определяется на основании балансовой стоимости.

Оценочная стоимость передаваемого в залог имущества корректируется с использованием поправочного коэффициента:

· для объектов недвижимости — не более 0,7

· для оборудования, транспортных средств — не более 0,5-0,7, в зависимости от срока эксплуатации оборудования, транспортных средств;

· для товарно-материальных ценностей – не более 0,5-0,7 с учетом ликвидности имущества;

· для ценных бумаг Сбербанка России:

o а) акции не более 80% от их рыночной стоимости;

o б) векселя:

§ простые процентные векселя — не более 100% их номинальной стоимости;

§ рублевые дисконтные векселя — не более 100% первоначальной цены реализации векселя.

§ рублевые кредитные векселя — не более 100% от цены досрочного учета векселя

Для Заемщиков, относящихся к первому классу кредитоспособности, определенному в соответствии с Методикой, принятой в Банке возможно применение поправочного коэффициента для объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств, товарно-материальных ценностей в размере до 0,8.

Оценочная стоимость драгоценных металлов определяется экспертным путем подразделением Банка, осуществляющим валютные и неторговые операции Банка.

Оценочная стоимость передаваемого в залог имущества корректируется с использованием поправочного коэффициента, должна полностью покрывать сумму кредита и причитающиеся за пользование кредитом проценты, начисленные за весь период действия кредитного договора.

Перечень предоставляемых документов

а) при залоге недвижимости (объектов незавершенного строительства):

Здание, сооружение и т.д.:

· договор купли-продажи;

· свидетельство о государственной регистрации права залогодателя на закладываемое имущество

· выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений;

· документ об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости (справка БТИ);

· поэтажный план объекта недвижимости.

Земельные участки:

· документ, подтверждающий право собственности на земельный участок или право аренды;

· согласие арендодателя на залог права аренды земельного участка;

· план земельного участка, выданный органом, ответственным за проведение кадастровых работ (Комитет по земельным ресурсам и землеустройству) с обязательным указанием площади, категории и целевого назначения;

· акт о нормативной цене земли, выданный органом по земельным ресурсам и землеустройству.

Примечания:
договор об ипотеке заключается только после государственной регистрации прав залогодателя (собственности, аренды) на закладываемое имущество;

на принадлежащее залогодателю право постоянного или бессрочного пользования земельным участком право залога не распространяется.

б) при залоге имущественных прав на объект строительства, прав по инвестиционным контрактам, прав на объекты незавершенных строительством:

· инвестиционный контракт;

· документы по земельным участкам (см.п.38а)

· иные документы, подтверждающие данные пр

в) при залоге транспортных средств:

· технический паспорт транспортного средства (не включая транспорт, находящийся в капитальном ремонте), с указанием местоположения транспортного средства и внутреннего подразделения его использующего;

· Выписка из балансовой ведомости организации с указанием инвентарных номеров транспортных средств, даты выпуска, даты ввода в эксплуатацию, начальной стоимости, остаточной стоимости.

г) при залоге товаров в обороте:

· документы, подтверждающие наличие и право собственности на товарно-материальные ценности (ТМЦ) и их стоимость (ведомости остатков ТМЦ за последние 6 месяцев по каждой товарной позиции), карточки складского учета, справки складских остатков, реестры учета ТМЦ, спецификации незавершенного производства, техотчеты по выпуску готовой продукции, ведомости движения ТМЦ, инвентаризационные ведомости, накладные, счета-фактуры и т.п.);

· Контракты и договоры поставки товара, находящегося на складе на дату подачи заявления и предлагаемого в залог. Подтверждение об оплате данного товара.

· договор аренды склада, договоры страхования (здания, сооружения, товара и т.п.)

д) при залоге оборудования :

· документы, подтверждающие право собственности на предмет залога (контракт со спецификацией, планировкой, товарно-транспортные документы и т.п.);

· в случае покупки оборудования вне РФ — независимая оценка стоимости оборудования на внутреннем рынке (на дату подачи заявления);

· документы, подтверждающие оплату таможенной пошлины (при импорте) и уплату НДС;

· документы, подтверждающие оплату оборудования в полном объеме;

· акт ввода в эксплуатацию (ОС-1) или акт приема-передачи;

· расшифровка счета 01 «Основные средства”, заверенная руководителем и главным бухгалтером залогодателя

е) при залоге ценных бумаг:

· Документы, подтверждающие наличие и право собственности на предмет залога (выписка из реестра акционеров, выписка со счета депо и т.п., договор на обслуживание депозитария).

· также, в зависимости от типа Ценных бумаг, иные документы в индивидуальном порядке по усмотрению Банка.

ж) при принятии гарантий и поручительств:

· Документы, согласно п. 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 35, 36.

· Поручитель несет с Заемщиком солидарную ответственность по кредитному договору.

· Договоры поручительства принимаются строго по форме, утвержденной Банком.

з) при закладе драгоценных металлов:

· Документы, подтверждающие право собственности на предмет заклада и его местонахождение;

Дополнительные документы запрашиваются Банком в индивидуальном порядке после рассмотрения пакета документов согласно выше приведенного списка.

Анализ правоустанавливающих документов на недвижимое имущество и предприятие

При проведении любой сделки необходимы правоустанавливающие документы. Эти бумаги так же важны, как и гражданские удостоверения личности. Т.е. как человек не может без паспорта совершить юридически значимые действия, так и недвижимость без правоустанавливающих документов невозможно обменять, подарить, продать или купить.

Документы, подтверждающие право на недвижимость определены в ст. 17 «Закона о государственной регистрации прав», но все же приведенный в законе перечень не всегда является исчерпывающим. Безусловно основное — это соответствие документов требования законодательства, но помимо этого необходимо учитывать все поправки и внесенные изменения действующие на момент совершения сделки, а так же обязательное наличие описания недвижимости, экспертизы и вида права на недвижимость.

Правоустанавливающими документами являются:

  • договора и другие сделки отчуждения;
  • акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию;
  • свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;
  • решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу;
  • и иные сделки оформленные в соответствии с законом.

Особо следует обратить внимание на то, что различного рода свидетельства, справки, экспертизы и т.п. не соответствуют требованиям закона и соответственно не являются правоустанавливающими, они могут быть лишь приобщены к документам подтвержающим право собственности. Права граждан на недвижимость могут быть зарегистрированы и подтверждены соответствующим Свидетельством о государственной регистрации права.

Когда подобная регистрация не проведена, то это является препятствием для совершения сделки с недвижимым имуществом. Поэтому при планировании сделок с недвижимостью позаботьтесь заранее о регистрации прав. Наши специалисты помогут вам оформить документы и пройти процедуре регистрации, проконсультируют в сорных и сложных случаях, помогут при покупке объектов недвижимости разобраться с вопросом правообладания.

Необходимо внимательно относиться к несоответствиям документов правообладания, например: принятым формам, так же обязательно надо проверять наличие печатей и подписей, штампов о госрегистрации, читать внимательно сделанные в этих документах записи и т.п.

А еще лучше доверить эту операцию специалистам компании «Фабер Лекс», мы поможем вам и в определении правообладания и в оформлении сделки.

Во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 17, ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее – Закон о регистрации)).

В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абз. 4, 6, 7, 9 — 12 п. 1 ст. 20 настоящего Федерального закона (например, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий и др.).
Многие физические и юридические лица обращаются в регистрирующий орган с судебными решениями, охватывающими различные вопросы: вопросы о признании права собственности, о признании договора действительным (недействительным) и др.
Однако при кажущейся простоте регистрации на основании судебных решений на практике иногда возникают сложности.
Пункт 1 ст. 13 Закона о регистрации предусматривает проведение регистратором правовой экспертизы документов. При этом государственный регистратор осуществляет формальную проверку решения суда, представленного на государственную регистрацию прав в качестве правоустанавливающего документа. Регистрация не подразумевает анализ вступившего в законную силу судебного акта по существу или проверку его законности, так как данная прерогатива предоставлена только вышестоящим судебным инстанциям. Регистратор не вправе давать оценку доказательствам, указанным в тексте решения суда.
Исходя из содержания Закона о регистрации, при правовой экспертизе решения суда необходимо установить следующие обстоятельства:
1) устанавливает ли это решение право на недвижимое имущество;
2) подлежит ли это право государственной регистрации;
3) содержит ли решение сведения, которые регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее –ЕГРП);
4) вступило ли решение в законную силу.
5) правильность оформления копии судебного акта.
Особое внимание должно уделяться мотивировочной и резолютивной части судебного акта.
Так, в мотивировочной части судебного акта полно, аргументировано должны указываться обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (ст. 198 Гражданского процессуального кодекса РФ; ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Исходя из положений ст. 198 ГПК РФ и ст. 170 АПК РФ, резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части, указание на распределение судебных расходов, срок и порядок обжалования решения суда.
Помимо этого, следует учитывать положения ст. 18 Закона о регистрации, согласно которой документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Таким образом, в резолютивной части судебного решения должны быть указаны все данные необходимые для внесения записи в ЕГРП. Так, если заявлено исковое требование гражданина И. о признании права собственности на земельный участок, то в резолютивной части должны содержаться такие необходимые данные, как кадастровый номер, адрес, площадь земельного участка, вид признанного права (при признании права собственности за гражданином И.), фамилия, имя, отчество данного гражданина и в зависимости от ситуации, могут быть изложены и дополнительные данные. В случае если спорным объектом является жилой дом или нежилое строение помимо наименования объекта, места расположения также необходимо указывать литера.
К сожалению, в судебных решениях не всегда отражается полнота данных, необходимых для внесения в ЕГРП, что является основанием для отказа в государственной регистрации.
Кроме того, при обращении в регистрирующий орган на основании судебного акта необходимо удостовериться о наличии отметки о вступлении решения в законную силу и печати суда.
Таким образом, на регистрацию должны быть представлены две копии всех судебных актов, заверенных печатью принявших их судов, либо судебная и нотариальная копии.
Также в судебных решениях возможны ошибки, чаще всего они встречаются в описании объекта недвижимого имущества и данных субъекта. В этом случае физическим и юридическим лицам необходимо обратиться в суд, вынесший соответствующее решение, для исправления таких ошибок.
Обращаем внимание, что значение судебных актов для регистрирующего органа велико. Поэтому следует учитывать, что судебным решениям должны быть присущи такие черты, как полнота изложения, мотивированность, четкость, ясность, обоснованность правовыми нормами, исполнимость. В таком случае будут максимально защищены права и интересы участников современного гражданского оборота, не будет возникать сложностей при государственной регистрации на основании подобных решений.
При соблюдении установленных законом условий судебные решения являются безусловным основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Главный специалист-эксперт
отдела правового обеспечения и судебной защиты Н.А. Петросян

Выписка о содержании правоустанавливающего документа (далее – Выписка) является выдержкой из правоустанавливающего документа, на основании которого в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано Ваше право, но при этом Выписка также является и самостоятельным документом, подтверждающим право лица на недвижимое имущество. Она может потребоваться в случае утраты оригиналов или необходимости подтвердить свое право.

В графе «Реквизиты правоустанавливающего документа» указываются сведения о:

  • наименовании, серии и номере (при наличии) документа,
  • дате выдачи (или подписания) документа,
  • наименовании органа, выдавшего документ,
  • дате и номере государственной регистрации,
  • о нотариальном удостоверении документа – фамилия и инициалы нотариуса,
  • об ином нотариально оформленном документе, например, свидетельство о праве на наследство.

В графе «Содержание правоустанавливающего документа» кратко указывается содержание правоустанавливающего документа, в том числе существенные его условия.

Если заявителя интересует конкретный договор, то в выписке указываются сведения о предмете данного договора, а также ФИО физических лиц или наименования юридических лиц — сторон договора, цена, указанная в договоре.

В зависимости от характера сведений, интересующих заявителя, Выписка также может включать информацию о содержании конкретного положения конкретного договора, которое, например, не является существенным условием для договоров данного вида, к примеру – порядок проведения расчетов по договору.

Если лицо, запросившее Выписку, не указало конкретный документ, то в Выписке отражается содержание документов, на основании которых внесены актуальные записи о государственной регистрации права или (если вещные права зарегистрированы не были, но было зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости, когда федеральный закон допускает такие случаи) ограничении права и обременении объекта недвижимости.

Если были запрошены сведения о содержании документа, на основании которого было зарегистрировано право или переход права на объект недвижимости, то указываются сведения о реквизитах каждого из документов, на основании которых право (переход права) было зарегистрировано.

При этом Управление считает необходимым отметить, что Выписка содержит сведения ограниченного доступа и предоставляется только кругу лиц, определенному пунктом 13 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Зарегистрирован в Минюсте РФ 18 ноября 2014 г.

Регистрационный N 34757

1. Утвердить прилагаемые Порядок и сроки хранения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Настоящий приказ вступает в силу с 1 января 2015 года.

3. Контроль за исполнением настоящего приказа оставляю за собой.

Руководитель И. Васильев

Порядок и сроки хранения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Настоящий Порядок в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 (далее — Закон) устанавливает правила и сроки хранения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. Закрытые книги учета документов, ведение которых осуществляется в бумажном виде, а также все дела правоустанавливающих документов, ведение которых осуществляется в бумажном виде, в том числе закрытые дела, сдаются на хранение в структурное подразделение Росреестра, территориального органа Росреестра, ответственное за хранение книг учета документов и дел правоустанавливающих документов (далее — архив), и вносятся в каталог архива. На основании решений Росреестра хранение книг учета документов осуществляет также подведомственное Росреестру федеральное государственное бюджетное учреждение (его территориальные подразделения).

Хранение осуществляется в местах, недоступных для посторонних лиц, в условиях, обеспечивающих предотвращение хищения, утраты или порчи книг учета документов, дел правоустанавливающих документов, искажения, подделки или утраты содержащейся в них информации.

Дела правоустанавливающих документов, в том числе закрытые дела, располагаются в архиве с соблюдением принципа единого объекта недвижимого имущества в соответствии с пунктом 6 статьи 12 Закона.

3. Книги учета документов, дела правоустанавливающих документов, ведение которых осуществляется в электронном виде, а также тома дел, являющиеся дополнительными к основному тому дела, ведение которого осуществляется в бумажном виде, и содержащие отсканированные образы документов, представленных в форме бумажных документов, хранятся в автоматизированной информационной системе ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей:

хранение данных, предотвращение их искажения, подделки и утраты, а также несанкционированного доступа к ним лиц, не имеющих права на доступ к таким данным;

резервное копирование и восстановление сведений, измененных или уничтоженных (утраченных) при программно-аппаратных сбоях и (или) вследствие несанкционированного доступа к ним.

Закрытые книги учета документов, дела правоустанавливающих документов, ведение которых осуществляется в электронном виде, а также тома дел, являющиеся дополнительными к основному тому дела, ведение которого осуществляется в бумажном виде, и содержащие отсканированные образы документов, представленных в форме бумажных документов, должны быть доступны для работы с ними в целях просмотра содержащихся в них сведений, документов, предоставления в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации, сведений на основании содержащихся в них сведений, документов, в том числе по запросам (обращениям) судов, правоохранительных органов.

Документы, помещенные в дела правоустанавливающих документов, ведение которых осуществляется в электронном виде, хранятся в формате, определенном приказом Минэкономразвития России от 29.11.2013 N 723 «О порядках представления заявления о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, сделки с недвижимым имуществом и иных необходимых для государственной регистрации прав документов, представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представления заявления о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, заявления о погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя), заявления об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в форме электронных документов, а также электронных образов документов»2.

4. Книги учета документов, ведение которых осуществляется в электронном виде, подлежат постоянному хранению.

Закрытые книги учета документов, ведение которых в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, осуществляется только в бумажном виде, подлежат постоянному хранению.

Сформированные в бумажном виде до вступления в силу Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.07.2014 N П/3493 (далее — Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов), книги учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав, книга учета выданной информации о зарегистрированных правах подлежат хранению в течение 10 календарных лет, следующих за годом их закрытия.

По истечении указанного срока, но не ранее одного календарного года с даты заполнения всех записей, книги учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав и книги учета выданной информации о зарегистрированных правах подлежат уничтожению в установленном порядке.

Сформированные в бумажном виде до вступления в силу Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов книги учета входящих документов и книги учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, ведение которых осуществлялось также с использованием компьютерной техники, подлежат хранению в течение 10 календарных лет, следующих за годом их закрытия.

По истечении указанного срока, но не ранее одного календарного года с даты заполнения всех записей, такие книги учета входящих документов и книги учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, сформированные в бумажном виде, подлежат уничтожению в установленном порядке.

5. Дела правоустанавливающих документов подлежат постоянному хранению, за исключением случаев, установленных настоящим Порядком.

6. Дела правоустанавливающих документов (тома дел правоустанавливающих документов), в которые помещены документы, на основании которых было отказано в государственной регистрации права на объект недвижимости, если отказ в государственной регистрации прав не признан судом необоснованным и в решении суда не указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, подлежат хранению в течение 10 лет с момента принятия решения об отказе в государственной регистрации прав.

По истечении указанного срока такие дела правоустанавливающих документов, ведение которых осуществляется в бумажном виде, подлежат уничтожению в установленном порядке, дела правоустанавливающих документов, ведение которых осуществляется в электронном виде, а также тома дел, являющиеся дополнительными к основному тому дела, ведение которого осуществляется в бумажном виде, и содержащие отсканированные образы документов, представленных в форме бумажных документов, подлежат удалению из автоматизированной информационной системы, используемой для их хранения.

7. Дела правоустанавливающих документов (тома дел правоустанавливающих документов), в которые помещены документы, на основании которых государственная регистрация права на объект недвижимости была прекращена по заявлению правообладателя, сторон сделки, подлежат хранению в течение 10 лет с момента принятия решения о прекращении государственной регистрации прав.

По истечении указанного срока такие дела правоустанавливающих документов, ведение которых осуществляется в бумажном виде, подлежат уничтожению в установленном порядке, дела правоустанавливающих документов, ведение которых осуществляется в электронном виде, а также тома дел, являющиеся дополнительными к основному тому дела, ведение которого осуществляется в бумажном виде, и содержащие отсканированные образы документов, представленных в форме бумажных документов, подлежат удалению из автоматизированной информационной системы, используемой для их хранения.

8. Дела правоустанавливающих документов, содержащие документы, зарегистрированные в книге учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, иных ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, и закрытые в соответствии с пунктами 44, 45 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов, подлежат хранению в течение 10 лет с момента закрытия соответствующего дела правоустанавливающих документов. По истечении указанного срока такие дела правоустанавливающих документов подлежат уничтожению в установленном порядке.

Дела правоустанавливающих документов, содержащие документы, зарегистрированные в книге учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества, иных ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, и которым в соответствии с пунктами 44, 45 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов присвоен статус «архивное», подлежат хранению в течение 10 лет с момента присвоения статуса «архивное». По истечении указанного срока такие дела правоустанавливающих документов подлежат удалению из автоматизированной информационной системы, используемой для их хранения.

9. В дела правоустанавливающих документов, ведение которых осуществляется в бумажном виде, содержащие документы, признанные вещественными доказательствами по уголовному делу, в связи с чем в порядке, установленном федеральным законом, осуществлена их выемка, помещаются копии изъятых документов и протокола выемки документов, а также акт о выдаче книг учета документов и (или) документов во временное пользование, составленный в двух экземплярах: один для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, другой для получателя. Копии указанных документов должны находиться в деле правоустанавливающих документов до момента возврата изъятых документов. После возвращения документов и проверки их на соответствие хранящимся в деле копиям в акте о выдаче книг учета документов и (или) документов во временное пользование делается соответствующая отметка, копии документов исключаются из состава дела правоустанавливающих документов.

10. Сформированные до вступления в силу Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов дела правоустанавливающих документов, помещенные на хранение в архив, подлежат перекомплектованию и переводу в электронный вид в соответствии с Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов.

При проведении указанных работ документы, не подлежащие в соответствии с Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов помещению в дело правоустанавливающих документов (в частности, представленные заявителем документы, не относящиеся к заявленному регистрационному действию, в том числе не являющиеся основанием для принятия решения о государственной регистрации права, сделки, ограничения (обременения) права, совершении иного регистрационного действия), из дела правоустанавливающих документов изымаются с одновременным формированием новой описи документов, хранящихся в деле (томе дела) правоустанавливающих документов. При этом старая опись документов, хранящихся в деле (томе дела) правоустанавливающих документов, не уничтожается, а помещается в дело правоустанавливающих документов с отметками об изъятых документах.

2Зарегистрирован в Минюсте России 21.04.2014, регистрационный N 32048.

3Зарегистрирован в Минюсте России 01.08.2014, регистрационный N 33401.