1 аренда земельных участков

Статус столицы в Москве придает большую ценность построенным объектам, находящимся на ее территории. При оценке коммерческой недвижимости одним из критериев, влияющих на стоимость объекта, является принадлежность и форма владения землей под строением. Все участки в Москве (кроме тех, что в собственности у частных лиц) находятся в распоряжении Департамента городского имущества. Получить территорию, находящуюся в муниципальной собственности, во временное владение на возмездной основе можно, оформив с Департаментом городского имущества соглашение об аренде.

По Закону «О землепользовании в г. Москва», принятым в 2007 году Мосгордумой, есть два варианта оформления аренды на земельный участок в столице:

  1. Выкуп права аренды. Департамент государственного имущества проводит публичные торги в соответствии с политикой, принятой государственным органом.
  2. На основе договора. Право аренды предоставляется по соглашению с государственным органом без участия заявителя в торгах.

Каждый из способов имеет свою специфику требований к заявителям, порядок подачи заявления и оформления договорных отношений.

Table of Contents

Кто может арендовать землю в Москве?

Для того чтобы взять в аренду землю, входящую в территориальную принадлежность города Москвы, на договорных условиях без участия в процедуре выбора арендатора, необходимо обладать правами на здание, объект капитального строительства, находящегося на этом наделе.

В качестве заявителя могут выступить:

  • физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности строения, расположенные на участке;
  • любые лица или предприятия, имеющие право пользоваться объектом капитального строительства бессрочно;
  • организации и частные лица, арендующие земельные участки, на которых находятся объекты недвижимости;
  • арендаторы или владельцы смежных участков, желающие расширить территорию для обслуживания строений.

Если заявитель – юридическое лицо любой организационно-правовой формы, то заявку на аренду подает руководитель предприятия либо доверенный уполномоченный представитель.

Заявку на участие в торгах по предоставлению арендного права, на которые выставляются земельные участки, могут подать любые заинтересованные лица. Как правило, выкуп права аренды участка осуществляется с намерением организовать впоследствии капитальное строительство. Подобрать в аренду участок под будущий объект недвижимости можно, ознакомившись со списком земель, которые выставлены на торги. Список доступен на официальном ресурсе Департамента городского имущества. Для участия в торгах необходимо внести задаток.

Какие существуют особенности договора аренды земельных участков в Москве?

Договор – соглашение между Департаментом государственного имущества и арендатором, в котором прописываются условия использования земельного участка, срок аренды и размер оплаты. Договор аренды с победителем торгов заключается сроком на 5 лет 11 месяцев и 28 дней с возможностью пролонгации. Размер платы может быть в процентах от кадастровой стоимости земельного участка либо иметь форму фиксированной ставки. В случае арендной платы в виде процентов от кадастровой стоимости, последние два года аренды придется платить в двойном размере ежеквартального взноса. При твердой ставке сумма не меняется на протяжении всего срока аренды.

Аренда на основе договора без участия в торгах предоставляется на типовых условиях, разработанных Департаментом государственного имущества. Для некоторых категорий граждан и земельных участков предусмотрены льготные арендные ставки. Арендованную территорию впоследствии можно выкупить после проведения независимой рыночной оценки земельного участка и прохождения определенной процедуры в Департаменте государственного имущества.

Если вы столкнулись с необходимостью аренды земли в Москве и не знаете, с чего начать, обращайтесь к специалистам компании «Максард». Первая консультация – бесплатна.

© 2005 Л.Н. Буркова УДК 349.41 ББК 67.307 Б 91

К вопросу о правовых проблемах аренды земельных участков

Аннотация:

В данной статье рассматриваются правовые коллизии земельного и гражданского права относительно аренды земли как гражданско-правовой сделки.

Ключевые слова:

Земельное законодательство, аренда земли, Земельный кодекс РФ, государственная регистрация, договор.

Аренда земельных участков — один из видов одновременно гражданско-правовых и земельных обязательств, возникающих из договора между арендатором и арендодателем. Институт аренды земельных участков один из сложных. В правовой науке его относят к вещным правам, урегулированным на основе законодательства и к обязательственным, регламентированным договорами аренды.

Гражданский кодекс РФ допускает установление законом особенностей сдачи в аренду земельных участков, однако правовую регламентацию этой возможности в Земельном кодексе РФ нельзя признать удачной. Действующий Земельный кодекс РФ предусматривает возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу. Данный способ отчуждения субъективных прав на землю относительно нов для российского законодательства1. В настоящее время земельное законодательство предусматривает два способа прекращения права аренды на земельный участок: -расторжение (прекращение) договора аренды, в результате чего происходит прекращение арендного обязательства (ст. 619-620 ГК РФ и п.9 ст.22 ЗК РФ); — прекращение права аренды при передаче его третьему лицу, в результате чего прекращение арендного обязательства не происходит, а только меняется состав его участников (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Земельный кодекс посвящает отдельную статью (ст.46) основаниям прекращения аренды земельного участка, которая также вызывает ряд вопросов. Так, например в п.1 указывается, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. А в п.2 подчеркивается, что аренда земельного участка может быть прекращена и в других случаях. Среди таковых называются, в частности, использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, использование участка способами, приводящими к его ухудшению, не устранение земельных правонарушений, выразившихся в отравлении, порче плодородного слоя почвы и т.д.

По-нашему мнению, основания, упомянутые в п.п. 1-4 п.2 статьи, не являются специальными основаниями, требующими их выделения в отдельную категорию, поскольку во всех этих случаях арендатор нарушает свою обязанность использовать земельный участок по назначению, указанному в договоре аренды, и это уже

является основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды. Если же кодекс исходит из того, что выделение этих специальных оснований разрешает арендодателю прекращать договор аренды помимо судебного порядка, то такая позиция не выдерживает критики.

Прекращение права аренды при отчуждении прав и обязанностей по договору третьему лицу предусматривается п. 5 ст. 22 ЗК РФ. Норма данной статьи указывает, что арендатор земельного участка вправе в пределах срока договора аренды передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал юридического лица. Следует иметь в виду, что передача арендных прав на земельный участок в залог не всегда влечет за собой прекращение права аренды, поскольку прекращение права аренды в таких случаях происходит только в случае обращения взыскания на предмет залога. При этом согласия собственника земельного участка по общему правилу не требуется, достаточно только его уведомить. Вместе с тем в договоре аренды земельного участка не исключается и запрет на совершение каких-либо правораспорядительных действий с земельным участком.

Для отдельных сделок с правом аренды могут быть предусмотрены ограничения. Так, в соответствии с п. 9 ст.22 ЗК РФ совершение распорядительных действий с правом аренды государственных или муниципальных земель без согласия на то арендодателя возможно, только если договор аренды заключен на срок более пяти лет.

Статья 22 ЗК РФ также предусматривает, что при совершении сделок с арендными правами и обязанностями заключение нового договора аренды земельного участка не требуется, однако ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Данная запись свидетельствует о неправильном понимании существа отношений, складывающихся при внесении арендных прав в качестве вклада в уставный капитал, когда фигура арендатора сохраняется, в том числе и в отношениях с арендодателем. Такая ситуация существенным образом отличается от перенайма, когда арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, которое и становится новым

арендатором. К сожалению, различие этих отношений, которое четко определено в ст.615 ГК РФ, в ЗК РФ не отражено и соответствующие отношения искажены.

Полагаем, что при реализации нормы п.5 ст.22 ЗК РФ могут возникать определенные трудности.2 Например, при определении момента перехода арендных прав на земельный участок от одного лица к другому, при оформлении перехода арендных прав, государственной регистрации перехода арендных прав и т.д.

Во всех случаях прекращение прав на земельный участок первоначального арендатора при отчуждении арендных прав и обязанностей третьему лицу будет происходить по одним и тем же правилам. Но при передаче права аренды в уставный капитал юридического лица будут проявляться также некоторые особенности, связанные, в первую очередь, с необходимостью оценки имущества вкладчиков, а также с порядком и моментом возникновения права юридического лица на имущество, составляющее его уставный капитал.

Конструкция передачи права аренды третьему лицу существенно отличается от конструкции передачи арендованного земельного участка в субаренду, так как при субаренде право арендатора не прекращается. Полагаем, что положение Земельного кодекса РФ,

предусматривающее возможность передачи права аренды на земельный участок третьему лицу в пределах срока аренды, противоречит существующей в России системе права, которая не предусматривает возможности временного прекращения субъективных прав.

На наш взгляд, право аренды может передаваться третьему лицу только на весь (оставшийся) срок договора.

Попытки передачи права аренды на срок меньший, чем предусмотрен договором аренды, неизбежно будут порождать на практике множество проблем, связанных с определением момента перехода арендных прав от одного лица к другому, их государственной регистрацией, порядком передачи земельного участка при смене арендатора, привлечением к ответственности за ненадлежащее использование арендованного земельного участка, оценкой права аренды и т.д.

Действия, указанные в ст.22 ЗК РФ, не являются перенаймом (передачей прав и обязанностей по договору аренды другому лицу) в смысле ст.615 ГК РФ. В отличие от ст.22 ЗК РФ ст.615 ГК РФ предусматривает, что аренда

прекращается только при перенайме, в остальных же случаях отчуждения арендных прав и обязанностей право аренды прежнего арендатора сохраняется, так как он остается ответственным перед арендодателем. Причем это правило ГК РФ распространяется даже на случаи внесения права аренды в уставный капитал юридического лица.

В связи с этим считаем, что в п.5 ст.22 ЗК РФ слова «в пределах срока договора аренды» необходимо заменить словами «на срок договора аренды».

Полагаем, что на практике неизбежно будут возникать трудности, связанные с передачей права аренды на срок меньший, чем указан в первоначальном договоре аренды земельного участка, либо в случаях, когда первоначальный договор аренды заключен на неопределенный срок.

При передаче же третьему лицу права аренды на срок меньший, чем срок договора аренды, «последующий» арендатор несет ответственность за использование земельного участка не только перед собственником, но и перед первоначальным арендатором, так как именно ему он будет обязан вернуть земельный участок. По сути, первоначальный арендатор не меньше собственника заинтересован в надлежащем использовании земельного участка фактическим владельцем.

Объясняется это, прежде всего, следующими обстоятельствами. В случае передачи права аренды земельного участка на срок меньший, чем срок договора аренды с собственником, первоначальный арендатор рассчитывает после истечения срока договора либо использовать земельный участок самостоятельно, либо вновь передать его третьему лицу. При этом в случае ухудшения качества земельного участка первоначальный арендатор будет нести убытки.

Примечания:

1 Кошелев Я., Ромадин М. «О некоторых вопросах, связанных с переходом права аренды на земельный участок». // Хозяйство и право 2004г., №11.

2 Хлыстун В.Н., Семочкин В.Н. «Совершенствование системы регулирования земельных отношений и организации земельного рынка в России. //Аграрная Россия, 2004г., № 2.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

действует Редакция от 28.12.2013 Подробная информация

«ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013 с изменениями, вступившими в силу с 01.01.2014)

Статья 22. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ)

3.1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

(в ред. Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ)

3.2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

(в ред. Федерального закона от 19.07.2011 N 246-ФЗ)

4. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

(в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

(в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 117-ФЗ)

7. Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ)

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

(в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ)

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ИЗВЕЩЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ АУКЦИОНА

на право заключения договора аренды земельного участка.

I. Организатором проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков является администрация Лазовского муниципального района.

II. Уполномоченным, на принятие решения о проведении аукциона органом, является администрация Лазовского муниципального района.

Основание проведения аукциона — распоряжение администрации Лазовского муниципального района № 194-р от 25.07.2019 г. «О проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 25:07:140101:172».

а) Аукцион является открытым по составу участников.

IV. Предметом аукциона является:

а) право на заключение договора аренды земельного участка.

Победителем аукциона признается участник, предложивший наибольший ежегодный размер арендной платы за земельный участок.

Земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 25:07:140101:172, площадью 2500 кв. м, расположен в территориальной зоне Ж1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами. Основной вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома с приусадебными земельными участками. Адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 65 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, район Лазовский, с. Заповедный, ул. Лесная, д. 1а. Цель предоставления – для строительства индивидуального жилого дома.

Фактическое состояние земельного участка — свободен от застройки.

Дата и время осмотра земельного участка на местности — в любой рабочий день (с 31 июля 2019 года с 12- 00 час. до 13 час. и с 14-00 час. до15-00 час.), удобный заявителю, до 30 августа 2019 года.

Запись на осмотр по телефону 8(42377) 20486.

Начальная цена предмета аукциона – размер ежегодной арендной платы 1653 рубля 75 коп. (1,5% от кадастровой стоимости участка)

«Шаг» аукциона — 49 рублей 62 коп.

Форма заявки на участие в аукционе и перечень прилагаемых к ней документов размещены на сайте администрации: www.lazovsky-pk.ru, официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов: torgi.gov.ru, а также могут быть предоставлены заинтересованным лицам при личном обращении по адресу организатора торгов.

Заявки на участие в аукционе могут быть поданы:

а) лично по адресу: Приморский край, Лазовский район, с. Лазо, ул. Некрасовская, 31 каб. № 218 с 9-00 до 17-00 с даты опубликования данного извещения до 30 августа 2019 года.

б) посредством почтовой связи по адресу: Приморский край, Лазовский район, с. Лазо, ул. Некрасовская, д.31 каб. 19, с 9-00 до 17-00 с даты опубликования данного извещения до 30 августа 2019 года в электронной форме:

на электронный адрес организатора торгов: lazo.44@mail.ru, начиная с даты опубликования данного извещения, с последующим предоставлением оригиналов до 30 августа 2019 года.

Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.

Заявитель имеет право отозвать принятую организатором заявку на участие в аукционе до окончания установленного срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона.

Рассмотрение заявок и признание претендентов на участие в аукционе состоится 02 сентября 2019 г. в 11 час. 00 мин.

Размер задатка составляет 330 рублей 75 коп. Задаток вносится на счет Управление Федерального казначейства по Приморскому краю (Администрация Лазовского муниципального района) счет получателя: 40101810900000010002 БИК 040507001 ИНН 2518001600 Дальневосточное ГУ Банка России.

КПП251801001 ОКТМО 05617402 Код платежа: 80111105013050000120

Наименование платежа: «Задаток на участие в аукционе».

Заявитель представляет организатору аукциона документ, подтверждающий такую оплату.

V. Лицам, не допущенным к участию в аукционе, задаток возвращается в течении 3 рабочих дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе.

В случае отказа организатора от проведения аукциона, задатки возвращаются заявителям, в течение трех рабочих дней, со дня принятия данного решения.

Лицам, не признанным победителями аукциона и лицам, отозвавшим свои заявки на участие в аукционе, задаток возвращается в течение 3 рабочих дней со дня оформления протокола о результатах аукциона.

Победителю аукциона или иному лицу, с которым заключается договор аренды земельного участка, задаток засчитывается в счет арендной платы за земельный участок.

Лицам, которые в установленный законодательством срок отказались подписать договор аренды земельного участка, задатки не возвращаются.

VI. Срок аренды земельного участка – 10 лет.

VII. Организатор аукциона, на основании решения уполномоченного органа, вправе отказаться от проведения аукциона в порядке и сроки, установленном земельным законодательством.

VIII. Победитель аукциона или лицо, которому для подписания направлен договор аренды земельного участка, обязан в течение тридцати дней со дня его направления подписать договор и предоставить его организатору аукциона.

В случае уклонения от подписания указанного договора, сведения о данном лице будут внесены в Реестр недобросовестных участников аукциона.

IX. В случае, если в аукционе участвовал только один участник, или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо в случае, если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену, аукцион признается несостоявшимся.

В этом случае договор аренды земельного участка, заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, признанным единственным участником аукциона по начальной цене предмета аукциона.

Аукционная документация

Уважаемые заявители! Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю предлагает Вашему вниманию информацию относительно разъяснения отдельных положений земельного законодательства согласно письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 29 января 2018г. №Д23и-389.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.
Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.
В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).
В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса к договорам аренды земельных участков, следует учитывать следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса.
Таким образом, и гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора.
При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившей в силу с 1 марта 2015 г.
На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Таким образом, договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 года, подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Условия заключенных до 1 марта 2015 года договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.
В свою очередь, договоры аренды, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса на неопределенный срок до 1 марта 2015 г., с учетом положений пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса не прекращают своего действия.
Однако возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер.
С учетом изложенного, в том числе во избежание судебных споров, по мнению Департамента недвижимости, как представляется, необходимо рекомендовать возобновленные на неопределенный срок договоры аренды земельных участков прекратить и заключить новые в соответствии с действующими положениями Земельного кодекса.
Вместе с тем Департамент недвижимости полагает необходимым отметить, что дополнительные соглашения к возобновленным на неопределенный срок договорам аренды земельных участков, действующим на 1 марта 2015 г., в том числе учитывая пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», положения статьи 164 Гражданского кодекса, по мнению Департамента недвижимости, государственной регистрации не подлежат.
Дополнительно отмечаем, что при отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).
Письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 29 января 2018г. №Д23и-389